有店舖在手的投資者該怎麼辦？

早前，在本欄寫了一篇文章，指出「一舖養三代」的理念已經過時；原因是店舖投資不但遇到周期性下滑的壓力，還遇到消費習慣轉變的結構性重擊。

經濟的周期性興衰與利率的周期性上落，總有逆轉的一天。經濟衰退一段時間之後，總有復興的一天；而高息環境亦總有一天被低息環境所取代。唯獨已改變了的消費習慣，卻很難再返回舊有的模式，網購出現之後，店舖的市佔率無可避免會被佔取。經店舖進行的銷售少了之後，店舖能收到的租金焉能不少？舖價焉能不跌？

有店舖的投資者看到我的文章，感到十分失望；問我該如何面對今後這樣的處境？是否應該把手上的店舖全數沽清？我給他的意見如下：

一、先透過減持，令自己的債務處於安全水平，在當今的情勢下，債務佔資產值四分之一以下才算安全。

二、降低租金，盡快出租，以減少空置的損失，及維持付息收入能力。

三、認清手上店舖的投資價值，以決定哪些值得留，哪些須盡早出售，趁機優化手上的投資組合。

結構性的衝擊是一次過的，只是市場對它的認識與反應是逐步顯現的。只要沒有新的結構性轉變，它對店舖租金與價格的影響就會穩定下來。它對店舖投資的影響主要反映在市場可接受的回報率上。譬如，店舖的投資回報率從2%至3%，上升到4%至5%水平後，就大體可以穩定下來。隨後，店租與舖價會繼續隨零售業的興衰與利率的起跌，作周期性的上落，一樣會有牛市，會有熊市，如果掌握得好，一樣可以透過對周期性的掌握而繼續有盈利。

結構性的衝突對店舖投資雖然沉重，但它並不能阻止周期性因素對店舖市場的影響。因此，投資店舖一樣可以有所作為。關鍵是在蕭條期時手上仍有現金可以擇肥而噬；在高漲期時能頭腦清醒，適時套現。掌握得好的，一樣可以透過店舖投資，取得可觀的利潤。

事到如今，投資者對店舖投資所受到的結構性的衝突大體已經理解，只是相當一部分投資者仍身受財困，還未完成債務重整，未有條件出擊罷了。不過，亦有一部分較為穩健的投資者，在高峰期沒有投資過度，手上仍有增持能力，現時應是他們大顯身手的時機。

現實是，店舖投資除了可以靠對市場周期性的掌握外，還可以透過對城市規劃的掌握與零售業潮流的認識，得以洞察先機。如果你肯花時間去留意一下哪裡會設新的斑馬線與行人天橋；或找到當旺的行業做租客，那你就可以物色到更好的投資機會，或更好地提升你手上物業的投資價值。

如是看來，投資店舖比投資其他物業有更高的可塑性。此之所以，藝高人膽大的投資者，都喜歡在店舖投資市場顯身手。