2024-12-20 07:30:00

二手私樓市值3年蒸發3萬億業主人均唔見232萬！

2024年將完結，回顧年初全面撤辣，至第三季減息及《施政報告》再推出穩定樓市措施，包括放寬按揭及優化投資移民，全年樓價跌約6%，連跌3年。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，市場憧憬2025年樓市復常，而2024年整體住宅買賣登記暫錄約5.6萬宗，雖較去年全年升約17%，但屬「小復常」，尚未重返疫情前逾6萬宗水平，甚至與一年有10萬宗以上成交的「樓市大時代」，亦頗大距離。對上一次大旺市已經是14年前，2010年成交超過13萬宗，單計二手已佔逾11萬宗，當時10大屋苑成交逾1萬宗，現時成交量只是當年的五分之一；1997年更厲害達17萬宗，十大屋苑佔逾2萬宗。

嘉湖山莊流通率僅2.5%

向來有「炒家天堂」之稱的天水圍嘉湖山莊，1997年逾5,400宗成交，流通率34%；然而在2024年，成交僅440宗，流通率2.5%。想說的是，香港今天的樓價比1997年上升約六成，成交量卻未及「大時代」的一半，地產代理仍要面對「僧多粥少」的情況。

據中原樓市大數據顯示，11月全港二手私人住宅物業的平均呎價跌至11,680元，今年累跌逾5%，總市值跌至9.14萬億元，較2023年底9.59萬億元，再跌4,465.7億元，重返2017年水平；若與2021年9月最高紀錄12.14萬億元比較，3年間蒸發近3萬億元，人均業主身家損失232萬元。

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沙田第一城抗跌力強

今年多個新盤低價搶客，影響二手樓價表現，當中十大屋苑今年呎價全線向下，跌幅最多逾一成。十大屋苑最新總市值失守7,000億元，跌至6,840億元，年內下跌467億元或逾6%；當中以鴨脷洲海怡半島跌幅最大，市值由去年底950億元，跌至841億元，不足一年跌逾百億元。屬中產聚居地的鰂魚涌太古城，單位總數逾1.2萬伙，市值仍屬最大，達1,250億元，屬全港唯一市值達千億屋苑，相當於屋苑平均每單位價值985萬元。東涌映灣園市值跌穿400億元，至381億元，跌幅7.8%。沙田第一城抗跌力最強，今年僅跌0.82%，市值約543億元。

太古城高峰期呎價逾2.1萬元，細單位入場費動軋千萬元，總市值曾達1,900億元，但隨着呎價回落逾三成至1.4萬元，市值累計蒸發660億元，人均業主身家變相縮水達520萬元。

今年首11個月，中原CCL樓價指數有8個月是下跌，累跌近6%，全年跌幅料約5%，連跌3年，但跌幅收窄。

17萬億存款助樓市復常

陳永傑認為「樓市已衰到盡」，在多項利好因素下，包括中央明確提出明年實施更積極財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，要穩住樓市股市，大力提振消費，全方位擴大國內需求。目前本港銀行總存款額達17.1萬億元，按年升近9%，屬歷史新高，但隨着美國持續減息，令定期存款息口向下，相信部分資金會流入物業市場，有助明年樓市復常，樓價料反彈，升幅約10至15%。