地產
2024-10-22 19:25:15

投資氣氛缺後勁 工商舖第3季價量齊跌 呎價、租金料再下調

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中原(工商舖)認為,減息、國策及施政報告三管齊下,展望第4季工商舖表現會谷底向上。

中原(工商舖)認為,減息、國策及施政報告三管齊下,展望第4季工商舖表現會谷底向上。

本港工商舖市場第3季交投轉趨疲弱。據中原(工商舖)資料顯示,第3季工商舖買賣價量齊跌,共錄得約696宗工商舖買賣成交,較上季跌約21%,按年對比亦跌約14%,為連續第5個季度跌穿1,000宗成交水平。然而,9月份美國減息周期啟動,加上內地政府接連推出多項大力振市政策,令股票市場表現水漲船高。而最新公布的香港施政報告,按揭鬆綁上限至七成,為物業投資市場帶來提振作用,該行預測第4季度整體市場氣氛會顯著改善,表現會谷底向上,估計第4季工商舖買賣交投量會升至約820宗水平,成交金額亦料有約185億元水平,但礙於市場積存貨量高企,相信平均呎價及租金仍會有約5%10%的下調空間。

政府積極推動消費、振興經濟,惟商戶開業情況未如理想,第3季商舖買賣成交量,按季跌約28%。(資料圖片)

政府積極推動消費、振興經濟,惟商戶開業情況未如理想,第3季商舖買賣成交量,按季跌約28%。(資料圖片)

挫價盤湧現 舖位買賣按季價量續跌

政府積極推動消費,振興經濟,惟市民及訪港旅客消費模式都仍趨保守,商戶開業情況未如理想。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示,據該行統計,今年第3季共錄得約175宗商舖買賣成交,較第2季數字下跌約28%,與2023年同期相比,亦下挫約16%,季內總成交金額則錄得約32.9億元,對比上一季跌約16%,創下2021年以來最低,而按年同期對比則相差達約37%

季內最矚目買賣個案為荃灣荃景圍191195號荃威花園商場36樓全層,獲經營護老院人士斥資約2.18億元購入。而矚目買賣成交,仍以資深投資者出貨為主,當中包括鄧成波家族、羅守輝等,例如由鄧成波家族持有的灣仔駱克道414430號地下1A1C號舖,以約1.48億元沽出;羅守輝旗下TOYOMALL持有的灣仔駱克道星港大廈地舖及13樓全層,以1.5億元連租約易手,帳面蝕讓逾1,800萬元或貶值約11%離場。至於商舖租賃市道則呈現價量下跌局面,第3季共錄得約829宗商舖租務個案,較第2季下跌16.5%,與去年同期相比,有約兩成跌幅,且為自2022年第1季以來首度跌穿900宗水平。

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商舖空置率改善未如理想,多個地區略見回升,反映商戶進駐情況有減少跡象。(資料圖片)

商舖空置率改善未如理想,多個地區略見回升,反映商戶進駐情況有減少跡象。(資料圖片)

多區商舖租賃空置率略回升

黃偉基續稱,商舖空置率改善未如理想,多個地區略見回升,反映商戶進駐情況有減少跡象,消化速度未能趕上丟空樓面。季內矚目租務成交以餐飲及服飾品牌佔多,如內地品牌喜茶在銅鑼灣及旺角新租兩間店舖,蜜雪冰城亦於尖沙咀及元朗開分店。另外,海外及內地服飾店進軍香港勢頭強勁,美國服裝品牌A&F搶租沙田新城市廣場及銅鑼灣希慎廣場舖位,面積合共達1.7萬方呎;西班牙時裝品牌Mango,亦進駐中環皇后大道中舖位;而杭州時裝品牌店西町村屋,於尖沙咀彌敦道租下3層樓面,面積達1.67萬方呎。

他分析,雖然市場環境較為波動,但核心商圈的租賃及買賣需求仍具韌性,尤其是零售和旅遊業的復甦,為這些區域帶來支持,預測第4季租賃市場呈量穩價跌趨勢,租務成交量略微回升至約900宗,大額租務仍屬主流,並看好銅鑼灣及尖沙咀區,惟聖誕新年假期帶動則預計有限。

受北上消費影響,民生區租賃市道較疲弱,料租金將再下調。(資料圖片)

受北上消費影響,民生區租賃市道較疲弱,料租金將再下調。(資料圖片)

民生區受北上拖累 租金或再跌

租金方面,預測核心區跌幅較低約5%,相信會繼續以餐飲業最為活躍,而民生區則受北上消費拖累,市道較為疲弱,租金將有機會再下調約一成。至於買賣市場仍需要時間復甦,預測第4季商舖買賣宗數回升至約200宗水平,買賣價則料有機會進一步下調約10%

商廈供過於求 租賣均受壓

隨著香港商廈市場供應量持續增加,供過於求的局面,對寫字樓的租賃及買賣表現帶來明顯壓力,尤其在2024年第3季,寫字樓市場進一步陷入低迷,買賣交投創下2021年以來按季新低。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示,第3季按季表現宗數明顯疲弱,僅錄得約121宗商廈買賣成交,對比上季有約12%跌幅,按年亦跌約7%;第3季總成交金額錄得約66.91億元,較上季度升約72%。這些數據反映出經濟市況未見好轉,企業對進一步投資商廈,仍抱謹慎觀望態度。至於租務成交,第3季得以維持在1,462宗水平,與上季接近;季內租用樓面面積約401萬方呎,為2022年以來首度按季錄得400萬方呎,較第2季的387.7萬平方呎,多出約3%,而與去年同期相比則多於近5%

供應量拖累寫字樓租賣表現,按季商廈買賣交投創2021年來新低。(資料圖片)

供應量拖累寫字樓租賣表現,按季商廈買賣交投創2021年來新低。(資料圖片)

港島指標商廈 今年表現最佳

陳雁樓稱,儘管整體市場表現不佳,港島區的指標商廈卻成為第3季的一大亮點。港島區指標商廈於第3季買賣宗數錄得9宗,屬今年度表現最佳,當中矚目成交呎價,更成為中區商廈新指標,包括中環中心、皇后大道中9號、海富中心、力寶中心等均錄成交,呎價創新低。例如中環夏愨道12號美國銀行中心19040713室,面積約6,632方呎,成交價約1.21億元,平均呎價約18,245元。該廈對上一次呎價低過18,00020135月,物業為2606A室,面積1,191方呎,交易總價為2349.46萬元。而該廈高峰期呎價曾達64,500元,最新成交較高峰期跌71.7%此外,中環指標甲廈皇后大道中971室,面積約1,765方呎,以約4,000萬元轉手,減價約7%,折合呎價約22,663元。至於金鐘力寶中心2座中低層海景05室,面積約1,505方呎,折合呎價約1.33萬元,創下14年來的新低。

陳雁樓認為,季內股市氣氛轉好,個別單日成交量急增,有利商廈長遠發展。目前經濟市道仍見疲弱,拖累市場觀望氣氛濃厚,企業對租買態度仍見觀望,預測第4季寫字樓租金會窄幅下調約5%,總成交量則預測維持有約1,500宗,與第3季相近。至於買賣價會維持平穩,而隨著市場連番錄得新低呎價指標,帶動叫價回調至吸引水平,目前及未來供應多集中東西九龍、中環、金鐘核心區,料優質甲廈在第4季成交有機會上升,筍盤消化速度加快,特別是用家及長線投資者正積極物色優質商廈,加上按揭鬆綁而加快入市決定,預料第4季買賣宗數會維持約120宗水平,成交金額則會回升約兩成至約80億元。

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本港經濟市道仍見疲弱,市場觀望氣氛持續濃厚,預測第4季寫字樓租金會窄幅下調。(資料圖片)

本港經濟市道仍見疲弱,市場觀望氣氛持續濃厚,預測第4季寫字樓租金會窄幅下調。(資料圖片)

一二手盤源價格失衡 工廈表現失色

另外,季內工廈投資氣氛疲弱,工商物業買賣交投及呎價表現亦有所影響。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示,第3季工廈物業買賣交投驟減,季內錄得買賣約400宗,按季跌約兩成,按年跌約14%。成交金額在第3季錄得約37.73億元,按季大跌約48%,按年亦跌約兩成。租賃方面,第3季共錄得約1,680宗工廈租務,按季微跌約6%,但按年則大增約31%,租賃成交金額亦同見上漲,錄得約5,349萬元,按季及按年分別上升約21%及約32%

劉重興指,季內受減息消息刺激,加上不少物業呎價回落到一定吸引水平,較具實力的投資者出手擴充版圖,其中資深投資者伯恩光學總裁楊建文,積極入市觀塘區內工商廈物業,並增持觀塘開源道工廈福昌大廈,於季內購入9樓全層,涉資約3,471.3萬元,折合呎價約4,500元,累計持有該廈至少3層樓面。同時,楊建文於季內亦購入觀塘興業街1號駱駝漆中心全幢,作價約4.08億元。

此外,工廈造價回落,亦見部分用家趁低入市,尤其以政府機構及企業集團為多。其中職業安全健康局以約1.48億元,購入西環德輔道西444452號香港工業大廈地下AB號舖連7個車位。至於近年積極擴張冰室業務的亞洲國際餐飲集團,亦以約6,300萬元購入新蒲崗六合街8號六合工業大廈地下A室,平均呎價約5,344元。冠忠巴士亦以約7,591萬元,購入葵涌永得利廣場222樓全層,物業總面積涉23,721方呎,呎價約3,200元。同時,季內會德豐地產亦以約7.28億元統一黃竹坑道52號合隆工業大廈全幢業權,以作發展新式工廈。

第4季屬傳統企業洽租旺季,料工廈租務宗數會平穩上升,但租金預計會隨大市繼續下調。(資料圖片)

第4季屬傳統企業洽租旺季,料工廈租務宗數會平穩上升,但租金預計會隨大市繼續下調。(資料圖片)

劉重興認為,由於第4季屬傳統企業洽租旺季,預測該季工廈租務宗數會平穩上升至約1,700宗,但租金預計會隨著大市繼續有約5%下調空間。買賣方面,減息效應吸引用家及投資者趁低入市,市場上大額交易個案有增多跡象,惟減息效果會優先反映於股市及住宅樓市,相信工商物業投資優先度較為滯後,加上目前一、二手盤源價格失衡,二手工廈價錢較一手新盤更高,相信買賣價仍有約5 %10%下調空間。

觀塘及長沙灣前景看俏

另外,第4季較看好觀塘區及長沙灣區表現,相信待觀塘寫字樓價格喘定後,工廈低價成交個案會趨升,可帶動整體成交宗數。而長沙灣由於有多個發展商新盤,價錢亦處於吸引水平,相信未來用家及投資者會優先物色該區項目,對比第3季整體成交亦會有所增長,他預測第4季會有500宗買賣水平,成交金額亦會增至約60億元。

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工商舖買賣量跌 租賃量穩定

今年初香港復甦步伐緩慢,工商舖交投一度再創新低,市場投資情緒恢復需時,第3季轉趨謹慎,令季內工商舖交投表現欠佳。中原(工商舖)董事總經理潘志明稱,第3季共錄得約696宗工商舖買賣成交,較上季跌約21%,按年對比亦跌約14%,而成交金額錄得約137.59億元,按季跌約9%,按年對比則微增約4.8%。租賃方面則較為穩定,季內錄得約3,971宗租務,按季微跌7%,按年則上升約8%

本港經濟復甦緩慢,工商舖第3季交投表現欠佳。(資料圖片)

本港經濟復甦緩慢,工商舖第3季交投表現欠佳。(資料圖片)

3季錄約21宗逾億元成交

他續指,季內大額買賣成交則見起色,由於季內減息消息推出,不少拉鋸一時的交易得以於第3季落實,帶動該季共錄得約21宗逾億元成交,涉及總金額約73.35億元,對比第2季均分別上升約31%及約55%。而季內較受追捧的為全幢項目及甲廈樓面,其中中環皇后大道中99號中環中心66樓及75樓,原由資深投資者「磁帶大王」陳秉志持有,以約14億元由星展銀行承接;屯門滙賢一號‧雋朗全幢及滙賢一號‧雋峰共193個單位,則由新加坡財團以約14億元購入。另外,灣仔軒尼詩道250號全幢商廈,原由德祥地產持有,亦由內地背景財團以約6.08億元承接。

潘志明指,最新發表的施政報告內容有多項利好工商舖,包括放寬物業按揭貸款成數,料會有企業看準機會轉租為買,帶動工商舖市場;而其他政策如加快市區重建、延長活化工廈政策及加快青年宿舍項目等,均對工商舖3個市場帶來正面消息。目前市場上醖釀的成交數量眾多,不少投資者已密鑼緊鼓吸納低價物業,而港股9月份的突出表現,亦利好資產市場氣氛及工商業的經營環境,相信可帶動更多資金出爐,形成連鎖財富效應,長遠利好房地產,令工商舖買賣表現從谷底向上,並預測第4季工商舖買賣宗數會錄得約820宗水平,買賣價則會平穩至下跌10%,租務宗數則會錄得約4,100宗。

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