投資氣氛缺後勁 工商舖第3季價量齊跌 呎價、租金料再下調

本港工商舖市場第3季交投轉趨疲弱。據中原(工商舖)資料顯示，第3季工商舖買賣價量齊跌，共錄得約696宗工商舖買賣成交，較上季跌約21%，按年對比亦跌約14%，為連續第5個季度跌穿1,000宗成交水平。然而，9月份美國減息周期啟動，加上內地政府接連推出多項大力振市政策，令股票市場表現水漲船高。而最新公布的香港施政報告，按揭鬆綁上限至七成，為物業投資市場帶來提振作用，該行預測第4季度整體市場氣氛會顯著改善，表現會谷底向上，估計第4季工商舖買賣交投量會升至約820宗水平，成交金額亦料有約185億元水平，但礙於市場積存貨量高企，相信平均呎價及租金仍會有約5%至10%的下調空間。

挫價盤湧現 舖位買賣按季價量續跌

政府積極推動消費，振興經濟，惟市民及訪港旅客消費模式都仍趨保守，商戶開業情況未如理想。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，據該行統計，今年第3季共錄得約175宗商舖買賣成交，較第2季數字下跌約28%，與2023年同期相比，亦下挫約16%，季內總成交金額則錄得約32.9億元，對比上一季跌約16%，創下2021年以來最低，而按年同期對比則相差達約37%。

季內最矚目買賣個案為荃灣荃景圍191至195號荃威花園商場3期6樓全層，獲經營護老院人士斥資約2.18億元購入。而矚目買賣成交，仍以資深投資者出貨為主，當中包括鄧成波家族、羅守輝等，例如由鄧成波家族持有的灣仔駱克道414至430號地下1A至1C號舖，以約1.48億元沽出；羅守輝旗下TOYOMALL持有的灣仔駱克道星港大廈地舖及1至3樓全層，以1.5億元連租約易手，帳面蝕讓逾1,800萬元或貶值約11%離場。至於商舖租賃市道則呈現價量下跌局面，第3季共錄得約829宗商舖租務個案，較第2季下跌16.5%，與去年同期相比，有約兩成跌幅，且為自2022年第1季以來首度跌穿900宗水平。

多區商舖租賃空置率略回升

黃偉基續稱，商舖空置率改善未如理想，多個地區略見回升，反映商戶進駐情況有減少跡象，消化速度未能趕上丟空樓面。季內矚目租務成交以餐飲及服飾品牌佔多，如內地品牌喜茶在銅鑼灣及旺角新租兩間店舖，蜜雪冰城亦於尖沙咀及元朗開分店。另外，海外及內地服飾店進軍香港勢頭強勁，美國服裝品牌A&F搶租沙田新城市廣場及銅鑼灣希慎廣場舖位，面積合共達1.7萬方呎；西班牙時裝品牌Mango，亦進駐中環皇后大道中舖位；而杭州時裝品牌店西町村屋，於尖沙咀彌敦道租下3層樓面，面積達1.67萬方呎。

他分析，雖然市場環境較為波動，但核心商圈的租賃及買賣需求仍具韌性，尤其是零售和旅遊業的復甦，為這些區域帶來支持，預測第4季租賃市場呈量穩價跌趨勢，租務成交量略微回升至約900宗，大額租務仍屬主流，並看好銅鑼灣及尖沙咀區，惟聖誕新年假期帶動則預計有限。

民生區受北上拖累 租金或再跌

租金方面，預測核心區跌幅較低約5%，相信會繼續以餐飲業最為活躍，而民生區則受北上消費拖累，市道較為疲弱，租金將有機會再下調約一成。至於買賣市場仍需要時間復甦，預測第4季商舖買賣宗數回升至約200宗水平，買賣價則料有機會進一步下調約10%。

商廈供過於求 租賣均受壓

隨著香港商廈市場供應量持續增加，供過於求的局面，對寫字樓的租賃及買賣表現帶來明顯壓力，尤其在2024年第3季，寫字樓市場進一步陷入低迷，買賣交投創下2021年以來按季新低。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，第3季按季表現宗數明顯疲弱，僅錄得約121宗商廈買賣成交，對比上季有約12%跌幅，按年亦跌約7%；第3季總成交金額錄得約66.91億元，較上季度升約72%。這些數據反映出經濟市況未見好轉，企業對進一步投資商廈，仍抱謹慎觀望態度。至於租務成交，第3季得以維持在1,462宗水平，與上季接近；季內租用樓面面積約401萬方呎，為2022年以來首度按季錄得400萬方呎，較第2季的387.7萬平方呎，多出約3%，而與去年同期相比則多於近5%。

港島指標商廈 今年表現最佳

陳雁樓稱，儘管整體市場表現不佳，港島區的指標商廈卻成為第3季的一大亮點。港島區指標商廈於第3季買賣宗數錄得9宗，屬今年度表現最佳，當中矚目成交呎價，更成為中區商廈新指標，包括中環中心、皇后大道中9號、海富中心、力寶中心等均錄成交，呎價創新低。例如中環夏愨道12號美國銀行中心19樓04至07及13室，面積約6,632方呎，成交價約1.21億元，平均呎價約18,245元。該廈對上一次呎價低過18,000為2013年5月，物業為26樓06A室，面積1,191方呎，交易總價為2349.46萬元。而該廈高峰期呎價曾達64,500元，最新成交較高峰期跌71.7%。此外，中環指標甲廈皇后大道中9號7樓1室，面積約1,765方呎，以約4,000萬元轉手，減價約7%，折合呎價約22,663元。至於金鐘力寶中心2座中低層海景05室，面積約1,505方呎，折合呎價約1.33萬元，創下14年來的新低。

陳雁樓認為，季內股市氣氛轉好，個別單日成交量急增，有利商廈長遠發展。目前經濟市道仍見疲弱，拖累市場觀望氣氛濃厚，企業對租買態度仍見觀望，預測第4季寫字樓租金會窄幅下調約5%，總成交量則預測維持有約1,500宗，與第3季相近。至於買賣價會維持平穩，而隨著市場連番錄得新低呎價指標，帶動叫價回調至吸引水平，目前及未來供應多集中東西九龍、中環、金鐘核心區，料優質甲廈在第4季成交有機會上升，筍盤消化速度加快，特別是用家及長線投資者正積極物色優質商廈，加上按揭鬆綁而加快入市決定，預料第4季買賣宗數會維持約120宗水平，成交金額則會回升約兩成至約80億元。

一二手盤源價格失衡 工廈表現失色

另外，季內工廈投資氣氛疲弱，工商物業買賣交投及呎價表現亦有所影響。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，第3季工廈物業買賣交投驟減，季內錄得買賣約400宗，按季跌約兩成，按年跌約14%。成交金額在第3季錄得約37.73億元，按季大跌約48%，按年亦跌約兩成。租賃方面，第3季共錄得約1,680宗工廈租務，按季微跌約6%，但按年則大增約31%，租賃成交金額亦同見上漲，錄得約5,349萬元，按季及按年分別上升約21%及約32%。

劉重興指，季內受減息消息刺激，加上不少物業呎價回落到一定吸引水平，較具實力的投資者出手擴充版圖，其中資深投資者伯恩光學總裁楊建文，積極入市觀塘區內工商廈物業，並增持觀塘開源道工廈福昌大廈，於季內購入9樓全層，涉資約3,471.3萬元，折合呎價約4,500元，累計持有該廈至少3層樓面。同時，楊建文於季內亦購入觀塘興業街1號駱駝漆中心全幢，作價約4.08億元。

此外，工廈造價回落，亦見部分用家趁低入市，尤其以政府機構及企業集團為多。其中職業安全健康局以約1.48億元，購入西環德輔道西444至452號香港工業大廈地下A及B號舖連7個車位。至於近年積極擴張冰室業務的亞洲國際餐飲集團，亦以約6,300萬元購入新蒲崗六合街8號六合工業大廈地下A室，平均呎價約5,344元。冠忠巴士亦以約7,591萬元，購入葵涌永得利廣場2座22樓全層，物業總面積涉23,721方呎，呎價約3,200元。同時，季內會德豐地產亦以約7.28億元統一黃竹坑道52號合隆工業大廈全幢業權，以作發展新式工廈。

劉重興認為，由於第4季屬傳統企業洽租旺季，預測該季工廈租務宗數會平穩上升至約1,700宗，但租金預計會隨著大市繼續有約5%下調空間。買賣方面，減息效應吸引用家及投資者趁低入市，市場上大額交易個案有增多跡象，惟減息效果會優先反映於股市及住宅樓市，相信工商物業投資優先度較為滯後，加上目前一、二手盤源價格失衡，二手工廈價錢較一手新盤更高，相信買賣價仍有約5 %至10%下調空間。

觀塘及長沙灣前景看俏

另外，第4季較看好觀塘區及長沙灣區表現，相信待觀塘寫字樓價格喘定後，工廈低價成交個案會趨升，可帶動整體成交宗數。而長沙灣由於有多個發展商新盤，價錢亦處於吸引水平，相信未來用家及投資者會優先物色該區項目，對比第3季整體成交亦會有所增長，他預測第4季會有500宗買賣水平，成交金額亦會增至約60億元。

工商舖買賣量跌 租賃量穩定

今年初香港復甦步伐緩慢，工商舖交投一度再創新低，市場投資情緒恢復需時，第3季轉趨謹慎，令季內工商舖交投表現欠佳。中原(工商舖)董事總經理潘志明稱，第3季共錄得約696宗工商舖買賣成交，較上季跌約21%，按年對比亦跌約14%，而成交金額錄得約137.59億元，按季跌約9%，按年對比則微增約4.8%。租賃方面則較為穩定，季內錄得約3,971宗租務，按季微跌7%，按年則上升約8%。

第3季錄約21宗逾億元成交

他續指，季內大額買賣成交則見起色，由於季內減息消息推出，不少拉鋸一時的交易得以於第3季落實，帶動該季共錄得約21宗逾億元成交，涉及總金額約73.35億元，對比第2季均分別上升約31%及約55%。而季內較受追捧的為全幢項目及甲廈樓面，其中中環皇后大道中99號中環中心66樓及75樓，原由資深投資者「磁帶大王」陳秉志持有，以約14億元由星展銀行承接；屯門滙賢一號‧雋朗全幢及滙賢一號‧雋峰共193個單位，則由新加坡財團以約14億元購入。另外，灣仔軒尼詩道250號全幢商廈，原由德祥地產持有，亦由內地背景財團以約6.08億元承接。

潘志明指，最新發表的施政報告內容有多項利好工商舖，包括放寬物業按揭貸款成數，料會有企業看準機會轉租為買，帶動工商舖市場；而其他政策如加快市區重建、延長活化工廈政策及加快青年宿舍項目等，均對工商舖3個市場帶來正面消息。目前市場上醖釀的成交數量眾多，不少投資者已密鑼緊鼓吸納低價物業，而港股9月份的突出表現，亦利好資產市場氣氛及工商業的經營環境，相信可帶動更多資金出爐，形成連鎖財富效應，長遠利好房地產，令工商舖買賣表現從谷底向上，並預測第4季工商舖買賣宗數會錄得約820宗水平，買賣價則會平穩至下跌10%，租務宗數則會錄得約4,100宗。

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