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格倫費爾塔大火後衍生出不少後續問題,影響英國二手樓市場。(資料圖片)
海│外│樓│市│專│題
英國內政部最新公布透過BNO Visa移英的港人申請逾10萬人,由於港人愛投資物業,加上當地政府過去兩年一連串放寬樓市措施,令樓市成交熾熱。根據英國統計局最新數據顯示,2021年12月英國整體樓價按年上升10.8%,平均樓價升至274,712英鎊(約288萬港元)。不過,買樓前必須注意呢件事!
(撰文︰Wendy全球樓行)
欠缺EWS1無法承造按揭
不少港人誤以為賣出港樓後,然後「Cash Buy」英國樓以省去繁複按揭程序,但其實仍有不少伏位,其中欠缺外牆防火審查表(EWS1 The External Wall System form),即大廈外牆有否含有易燃物料,日後或需承擔高額的維修費用,若欠缺該表格更無法承造按揭。
格倫費爾塔大火敲響警號
事緣2017年的格倫費爾塔(Grenfell Tower)大火,造成逾70人死亡,震撼整個英國。筆者向英國建築師查詢大火原因,主要是大廈外牆所用的ACM(Aluminium Composite Material)覆蓋層,該鋁板物料在香港普遍使用,但英國天氣比香港寒冷,外牆還需要加建夾芯保暖層,大部分發展商會用上所謂「高性價比」的PIR insulation物料,做到最平最薄的保暖效果,可以防水,但最大問題是不防火。加上鋁板覆蓋層(ACM cladding)與結構牆身中間留有空間(cavity),如不幸遇上火災,火勢可透過打通的空間以及不防火的夾芯保暖層,迅速燃燒整棟物業。
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據外媒報道,目前倫敦還有約2,000棟未取得EWS1表格的建築物。(資料圖片)
2019年前落成物業高危
格倫費爾塔大火後衍生出不少後續問題,影響二手樓市場,英國政府在2019年推出EWS1表格,樓高18米或以上的建築物,都必須經過防火檢測,包括外牆審查,才可以讓銀行承造按揭,變相2019年前落成的物業,若為了降低建築成本,沒有取得EWS1表格,大多淪為難以轉手的「蟹貨」。
近年亦有相關問題的大廈大火,例如在2005年落成的New Providence Wharf於2021年中發生火警,激起民怨示威,指責發展商Ballymore多年仍未拆卸大廈外牆的易燃物料,發展商要求業主支付昂貴的維修費用,由於並未取得EWS1表格,導致物業難以承按及轉售。
根據外媒報道,目前倫敦還有約2,000棟未取得EWS1表格的建築物,但是拆牆移除ACM覆蓋層,工程可能會非常繁複及困難重重,目前英國符合認證條件的測量師不多,同時或因業權問題,找出並更換外牆工程十分困難。雖然政府有撥出經費資助更換,但是不少物業年期久遠,有業主擔心若拆開大廈外牆或會衍生更多問題, 令修葺成本大增。
18米以下住宅或可豁免
目前當局公布18米以下住宅不需要獲得EWS1表格亦可承造按揭,即是法例容許18米以下住宅外牆使用易燃物料,當然這個高度是考慮消防雲梯可以伸展及火場,逃生距離及居民數目上風險亦較低,若有意購入相類近物業的投資者,需要考慮物業是否加裝消防噴灑系統、火警鐘警報系統等。
筆者建議若購入英國樓,物業最好是2019年後落成並持有EWS1表格認證,若無法提供,寧願不要住在高層單位。同時承造按揭前,以了解物業或潛在問題,例如地租及管理費亦會影響估值。