本港飽受肺炎肆虐兼中美角力的左右夾擊，市場早前已憂慮本港資金外流，而吹風多時的終止香港特殊待遇地位，美國總統特朗普卒落實簽署執行，此舉勢對本港經濟構成長遠而沉重的打擊，難免觸發外資人踩人的恐慌走資潮，象徵經濟興衰指標之一的商廈及商舖，短中期仍垂死掙扎。而長年處於平行時空的住宅市場，能否續在低息、全球量化寬鬆政策及供不應求的的加持下，樓價還可貴人一等嗎?
對國際投資者、跨國企業及機構而言，自去年6月爆發社會運動，至今年橫掃全球的新冠肺炎，本港整體經濟飽受摧殘，陷入前所未見的困局。市場彌漫悲觀情緒，本港的動盪政局前因，招致美方撤銷對香港特殊待遇地位的後果，香港失去獨立關稅地位，與內地其他城市一樣待遇，香港還有什麼投資價值?外資大條道理煞停在港大舉投資動作，縮減在港的業務擴充規模，甚至掀起大量企業撤港潮，下一步是拋售在港資產，但夠膽在此刻接貨的勇者寥寥可數，外資們為求套現或割喉式劈價，而觸發所謂的人踩人走資潮。
走資潮一旦爆發，對整體地產市道有深遠後遺，尤以象徵經濟盛衰指標之一的甲級商廈。據外電早於年初報導，多間跨國或外資機構早於當時已着手逐步撤資，甚至將設於本港的總部遷往東南亞或其他地區，又或縮減在港的規模，有些為減省租金成本，寧願降格遷出中環，落戶到租金平一截的二線地區，以致核心區商廈空置率大幅攀升。綜合業界報告指，核心區的中環及金鐘商廈，最近空置率分別升至5.7%及8%的近7年及歷史新高，租金更連跌逾半年。若然中美關係持續惡化及疫情持續，中小企倒閉潮將隨之而來，供過於求現象進一步加劇，短中期後市難有翻身之日，租金將骨牌式插水，估計今年核心區商廈租金最狠跌20%，非核心區或跌5%至10%。
商舖市道更加淒涼，過去一年面對浪接浪的重創，肺炎構成的重擊遠比社運來得強烈，先有限酒令，再有限聚令，連開舖做生意也變成天荒夜譚，全港餐飲業首當其衝，直線推冧商舖身價。由今年3月錄得首宗蝕讓至今，累錄30宗商舖蝕讓個案，肺炎疫情一日未斷尾，限聚令一日不除，餐飲業就是死路一條，隨時令周邊的零售舖陪葬，蝕讓個案肯定陸續有來，比甲級商廈更惡劣，價格及租金勢必大跌30%或以上。
儘管金管局於8月19日出手減辣，放寬非住宅物業的按揭貸款成數，由4成上限調至5成，惟出招未有針對病徵對症下藥，市民或投資者不入市並非資金不足，而是信心不足，生效當日即錄得商舖蝕讓，說明買賣雙方根本睇不透商舖及經濟前景，最困擾非住宅物業的肺炎疫情一日未斷尾，限聚令一日不撤，試問有誰敢接燙手山芋，商舖短中期也難有大突破。
外資避走本港，最傷的另一環是超級豪宅市場。山頂、南區及九龍站，是跨國企業及外資高層宿舍的集中地。自前年環球經濟轉趨放緩後，大多外資為慳皮已拒絕租用貴價豪宅，轉租較平的服務式住宅又或中檔酒店，租客鳥獸散，以致該些豪區租金應聲滑落。可見將來營商環境難有起色，外資撤走下實力租客隨之銳減，年底前山頂南區住宅租賃成交將跌兩成，租金則下調15%至20%。
至於長年處於平行時空的住宅市道， 過去兩年本港中小型住宅市場主要靠內需撐起，無論中美劍拔弩張、社運期間各區打到七彩、肺炎高峰期甚至港區國安法出籠，仍難擋港人買樓大過天的決心，幾乎逢盤必搶，與二手趕移民急賣樓又劈又蝕的血流成河堪稱天與地。
但今時今日住宅市場又能否在資金流走時獨善其身呢?從樂觀方面看，因為大多數仍迷信樓市有辣招、低息環境、供不應求以及全球量化寬鬆4大護法庇佑下難大跌，就算千軍萬馬「打到嚟」都要住，而且現時局勢，相對股票等，磚頭仍是本港最佳的投資工具，只要樓市紮實根基不變，長遠樓價難跌，甚至有專家預測反映樓價走勢的CCL，有機會於年底前破去年高位穿逾190點。但若從消極一面睇，正如前文所述，香港不再享有特殊地位待遇，基本上與內地其他城市睇齊國際金融中心地位不再，何以自誇，香港樓價還有貴人一等的價值嗎?
資料來源：中原地產
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