銀主盤真係咁筍？「執到寶」定「得個吉」？｜置業Q&A
據中原地產統計，2024年全港銀主盤成交量增至約495宗，較2023年約326宗急升逾5成，是2009年約831宗後的15年新高。在街上不難發現「公開拍賣銀主盤」、「銀主劈價」街招，售價會較市價大幅折讓作招徠，事實是不是「咁筍」？究竟銀主盤買得過嗎？貪平隨時「得個吉」？
甚麼是銀主盤？
銀主盤意思為業主未能償還物業的貸款，放貸方會申請收回物業，隨後便會安排放售該銀主盤以作抵銷業主欠款。銀主通常是指承造按揭的銀行或財務公司的放貸方。
銀主盤定價
由於銀主盤在物業市場上有價有市，銀主不會純粹只求甩身套現，以彌補欠債金額便賤賣單位，會先經估價後以市價放售。倘若低於估價出售，需向法院予以解釋。
由收樓至銀主盤重售，往往需時達半年至一年以上。進行估價的時間亦會因應拍賣日或招標日時的市況有著落差。如正值樓市暢旺，銀主盤以市價折讓出售未必是定律。若成交價理想的話，原業主甚至乎有機會在還清欠債後有錢落袋。相反，在樓市低迷期，銀主盤估值會較低，更有可能低過當年購入價，但又不表示該銀主單位會以低過市價出售。
如以拍賣形式進行，底價可能會相對吸引，然而，在價高者得競投下，未必是「筍價」成交，意向者在拍賣日前應先作市價參考。
銀主盤的質素及狀況參差有別，保養程度也會反映在定價上，劣質單位割價求售均屬正常，更甚的還有無契樓或釘契樓，新業主也當承受有關風險，以及對日後修葺及律師服務等成本作出預算。
銀主盤拍賣流程
一般而言，在按揭物業被斷供兩至三個月後，貸款方可向法院申請沒收物業，經估價後，該物業便會示以「銀主盤」放售，務求以貼近市價沽售單位，以作償還有關未清欠款。銀主可透過以下兩途徑放售銀主盤：
公開放售或招標
銀主委託地產代理「公開放售」或招標，有意者以暗標方式在招標期間出價，若出價符合銀主要求便可成交，否則流標，待日後再重新招標或拍賣。為免中標者日後悔約，入標者通常需付約出價的3%至5%作為臨訂金，未能中標者則退回有關訂金。
公開拍賣
銀主透過拍賣行或測量師行進行「公開拍賣」，有意者根據拍賣底價，以明標形式出價，價高者得。假若買家出價低過底價，銀主會考慮收回單位重新拍賣。
購買銀主盤程序
銀主盤資訊來源
有意者獲取銀主盤資訊可從拍賣行網站、地產代理網上搵樓網站及分行，報章廣告及社交媒體等；另亦可見於區內宣傳街招。留意拍賣日期、時間及地點；若非經拍賣途徑，可直接與有關的代理洽商。
中原地產網上搵樓>買樓>銀主盤
銀主盤睇樓
經代理睇樓是非常重要的一環，基於銀主盤一般多以現狀出售，銀主不會協助清空，至於連租約單位，則未必能親身視察。
查冊
如購買二手樓相若，都需要為銀主盤進行查冊，當中顯示了物業資料、業主資料、物業涉及的轇轕及等待註冊的契約要項，便能一覽無遺。其中物業的擁有權及有效的產權負擔尤為關鍵，助以了解業權及違例等潛在問題，避免影響日後按揭申請或背負衍生的訴訟危機。
銀主盤簽約及成交期
在「公開拍賣」程序上，中標者需在拍賣會上即時繳付3-10%樓價作訂金，並同時簽下「正式買賣合約」。
若以「公開放售」暗標方式，則需跟隨招標期，銀主時序，按時交付訂金及簽約。銀主盤成交期通常是45天，相對購買一般二手樓的45-90天成交期為短，故此銀主盤新業主更要預早備妥按揭申請文件，以便有足夠時間上會。
銀主盤按揭
貸款方不會因為銀主盤而不承造按揭，只要樓契完整，業權清晰，單位不涉及違例建築或凶宅等其他不明朗因素，貸款方均會視為一般二手樓審批處理。
銀主盤風險或缺點
物業狀況及欠款
銀主盤一般以現狀發售，銀主不會作出任何執修，因此意向者必須親身視察。簽約前理應明白及接受物業的業權及樓宇狀況；簽約後的一切產權負擔及單位問題、清空狀況、日久失修、拖欠管理費或其他雜項欠款，甚至違例建築等情況，均需由新業主承擔。
至於倘若銀主盤成交價未能完全彌補欠款，當中的差額則由原業主負責，與新業主無關。
半契樓
分權共有的物業(俗稱：半契樓)，由其中一方業主按其持有業權份額，以銀主盤形式出售。要清晰了解如下狀況：
1.由於此類物業未能提供完整樓契作抵押，因此銀行多不會為新業主提供按揭貸款。
2.在共同擁有業權的因素下，有意者在購買前也當掌握現時單位居住情況。
3.另一業權持有者對單位的使用程度，以及其業權有否正處抵押借貸中。
4.成為新業主後能否入住。
5.連租約狀態中。
銀主盤背景比較複雜，涉及的法律問題亦不少，銀主對合約的要求保障亦較為嚴謹，新買家務必在簽約前作審慎了解及徵詢法律意見。
購買銀主盤常見問題
1.銀主盤定義是甚麼？
銀主盤意思為業主未能償還物業的貸款，放貸方會申請收回物業，隨後便會安排放售該銀主盤以作抵銷業主欠款。
2.銀主盤拍賣可分為哪幾種？
銀主盤拍賣可分「公開放售」和「公開拍賣」兩種。
3.有甚麼銀主盤缺點需要注意？
購買時需要考慮物業的狀況、欠款及樓契缺失等常見的銀主盤風險。
4.承造銀主盤按揭會有什麼困難嗎？
貸款方不會因為銀主盤而不承造按揭，只要樓契完整，業權清晰，單位不涉及違例建築或凶宅等其他不明朗因素，貸款方均會視為一般二手樓審批處理。
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