房署研延長居屋30年按揭擔保 35年來為斷供償還10億元

現時本港有約四成資助出售房屋樓齡逾30年，轉售時完全無法享受房委會按揭擔保，變相「鎖死」大量潛在供應。新任房屋署長羅淑佩日前表明積極研究延長30年居屋按揭還款保證期，但須平衡財政風險。房屋署回覆指，自1988年起房委會為承擔的拖欠按揭還款單位所償還的總金額約為10億元。房委會委員招國偉表示，10億元對房委會不算大數目，但隨未來增建資助屋，倘再延長擔保期，長遠財政負擔將大增，建議擔保期延至40年。

記者：曾偉龍

據現行安排，房委會會向銀行提供30年按揭還款保證期，讓買家申請九成按揭，並於25年內還款，俗稱居屋「925」安排。若買家期間斷供，則由房委會向銀行支付還款額。對於未補價居屋在第二市場轉售，銀行在審批九成按揭貸款時，會以保證期的30年減去樓齡，以決定還款期，令打算購買樓齡高居屋的準買家申請九成按揭難度增加。

房署指30年保證期控制財務風險

羅淑佩日前承認，延長按揭貸款保證期可促進居屋第二市場流轉，表明會積極研究放寬，在平衡財務風險後會就能否放寬安排向房委會提交建議。

房屋署回覆本報查詢指，考慮房委會所承受的財務風險須控制在適當水平，現時的按揭貸款保證期最長為30年，因應資助出售單位買家對延長保證期的訴求，以及希望促進居屋第二市場單位流轉，房委會會積極考慮可否放寬安排。房署又指，房委會自1988年起為居屋提供按揭還款保證，至今年3月為承擔拖欠按揭還款單位所償還的總金額約為10億元。以35年計，房委會每年需支付2,857萬元；若以35.2萬伙資助單位計，每個單位平均佔2,841元。

按揭保證期非批貸款唯一因素

房署又解釋，就樓齡相對較高或剩餘按揭還款保證期較短的資助出售單位，參與財務機構會考慮申請者收入、財務狀況、物業狀況等因素批出貸款，房委會的按揭貸款保證期僅屬參考因素之一。翻查資料，截至去年底全港共有35.2萬伙資助出售房屋，當中14.3萬伙樓齡逾30年，佔比40.6%，完全無法享受30年按揭擔保期；而樓齡逾20年的單位總數更達31.3萬伙，佔總數89%。
近年度居二成交1400至2100宗

過去綠表買家在居二市場成交宗數亦不多，2022至23年度只有約2,100宗，對上3個年度亦只有約1,400至1,600宗。而近年「白居二2018」、「白居二2019」及「白居二2020」三期計劃，亦分別只有約1,400、1,300及2,100宗成交。

招國偉倡先延至40年

房委會委員兼公屋聯會總幹事招國偉表示，35年來支付10億元對房委會不算是大數目，估計數字與經濟表現有關，「經濟向好，壞帳冇咁惡劣」，而考慮未來10年或增長十多萬個居屋和綠置居單位，資助屋總數或逾40萬間，若同時延長保證期，將對房委會帶來長期財務負擔，萬一有部分買家因經濟同時未能供款，便會帶來壓力。他估計，房委會會中間落墨，建議先延長至40年，釋放40年樓齡內的居屋供應。

他又指，現時不少居屋都已是八十年代興建，樓齡已屆30年，準買家因未能承造九成按揭而買不到，「借到九成，但擔保期唔夠10年，供款期做唔到25年咁，做唔到『925』，(借)唔足首期，俾多一兩成都好大件事。」

代理指居屋首期貴過私樓不合理

熟悉居二市場的祥益地產總裁汪敦敬表示，現有政策造成居屋舊樓在按揭上不公平的情況，在過去銀行只能提供六成按揭下，居二市場買家需支付樓價四成首期，較私樓首期更貴，「屯門買居屋俾四成首期，多過買瓏門俾一成首期，呢個係唔合理現象。」他認為，居屋樓價相對低，買家基本上是自用，「(買家)通常還得晒錢，少少壞帳，房委會嘅成本好輕」，卻可釋出大量潛在供應，延長擔保期有助理順市場，令現時居屋流通量的僅1%，追近私樓的2至3%，「跌就令買家買平樓，升就可以平衡樓市，有足夠人換樓，就可以拉動換樓鏈，唔使填海，亦都有數以十萬計嘅供應」。

汪敦敬續稱，當市場樓盤增加，政府更有條件推出置業資助貸款計劃，令年輕人亦有能力買樓。他建議，房委會可將擔保期延長至60年，使所有居屋都有條件流轉，讓市場正常化，估計延長後的一年內，二手居屋放盤量將大增一半。