業主佳音! 港息降0.25厘料今年未減夠樓市再露見底曙光

港銀向業主派驚喜！美國聯儲局在本港時間昨日凌晨宣布大手減息半厘，出乎意料地，昨午滙豐銀行突然帶頭宣布跟隊，將最優惠利率(P)下調0.25厘，為2019年10月後約5年來首次，多間港銀亦隨即陸續宣布同步下調，分析更預測今年仍有1次減P機會。千呼萬喚的減息終於落實後，令沉寂多時的樓市見底憧憬再泛起漣漪。除地產發展商及代理對樓市明顯樂觀外，大行摩根士丹利亦發表報告指，減息有助推動樓價見底，並在明年有5%周期性反彈。

美國聯儲局在2022年3月至今年5月的加息周期中，合共上調聯邦基金利率5.25厘，期間港銀則只跟加0.875厘；市場本來預期今次減息周期，港銀或最快11月才跟隨美國減息。滙豐及恒生銀行(011)將於今日將P由5.875厘，降至5.625厘；中銀香港(2388)下周一起減至5.625厘；渣打銀行(2888)下周一起將P由6.125厘，降至5.875厘；東亞銀行(023)今日起亦減至5.875厘。

每百萬30年按揭每月供款減144元

中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國大手減息加上港元銀行同業拆息(HIBOR)下降步伐加快，減幅已大於美息，促使銀行可即時加快開啟減息周期，市場主要按息目前減至3.875厘，料今年底實際按息可續跌至3.75厘水平。至於減息0.25厘所「幫輕」的供樓負擔，她以貸款額100萬元、30年期計，每月供款將減少144元或3%，至每月4,702元，以目前新造按揭平均貸款額約450萬元計，每月供款將節省649元，至21,161元。

HIBOR挫年底前料再減息0.25厘

事實上，與按揭掛鈎的1個月HIBOR已連挫6日，昨報3.61441厘，為2023年5月後最低。而今年7月時，1個月HIBOR一度高逾4.6厘。分析普遍相信港銀今年的減息行動未完。東亞銀行首席經濟師蔡永雄認為年內仍有兩次，每次0.125厘的減息。上海商業銀行研究部主管林俊泓亦預計，今年12月港銀或會再跟隨美國減息0.25厘，並預計明年的終極P為5.125厘。

大摩報告指，港樓近年的跌勢主要由利率因素影響，在減息周期下，市場負擔能力改善，以及負利差減少，有利樓價見底並在明年有5%周期反彈。至於滙豐證券則指，在新盤庫存仍高企下，減息不會迅速緩解樓市壓力，預料未來數月樓市成交量會改善，但樓價仍會保持疲軟。

發展商趁機推盤
高力仲量聯行慎審

發展商及地產代理亦趁機會唱好樓市，中原地產亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑表示，在利率見頂趨勢下，對息口敏感的樓價將止跌回穩，形容現時是撈底入市好時機。同時，多間發展商部署加快推盤步伐，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，將積極籌備DOUBLE COAST第1期、灣仔春園街項目及種植道一號有機會最快於第四季推出。萬科香港董事總經理周銘禧亦表示，集團正積極籌備大埔馬窩路住宅項目的銷售工作，計劃年底或明年初應市。

不過部分物業投資管理公司仍慎審，高力研究部主管李婉茵認為，一手貨尾單位仍有約2.1萬個，減息所帶來的刺激效果，預計不會像今年2月底全面撤銷「辣招」後那樣明顯，維持今年樓價將下跌5%至10%的預測。仲量聯行香港主席曾煥平亦指，發展商將趁減息排山倒海推盤，樓市壓力依然存在，因此維持今年樓價會下跌的預期。