特區政府土地供應專責小組舉行的「土地大辯論」，至今仍未能就18個土地供應選項達成共識。而《am730》早前舉行的「土地小辯論」已順利完成，一眾講者分別就公私合營發展農地、收回粉嶺高爾夫球場、發展棕地，以及填海造地等多種土地供應選項，以及公私營房屋的發展比例等各自發表意見。不過，對於「樓價」這重要元素卻鮮有提及。
「住得貴」、「住得細」及「住得迫」一直是大部分港人需面對的問題。有見及此，香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者徐家健教授，是次請來香港樓價意見領袖(KOL)，紀惠集團行政總裁湯文亮博士，為大家剖析土地供應與樓價的關係。
湯文亮博士認為除了增加土地外，也要地產商肯賣新盤，樓價才有望下跌。
徐：徐家健教授 湯：湯文亮博士
徐：你認為香港的樓價走勢會怎樣？如增加土地供應的話，對將來的樓價會有甚麼影響？
湯：我認為現屆政府好像已了解樓市及樓價走勢，因會增加土地供應。上兩屆政府於樓價上升時，會推出額外印花稅(SSD)以壓抑需求，而現在則增加供應。然而並非說增加便增加，增加供應主要有兩個方法，第一是政府自己增加，第二則是發展商願意發售新樓盤。其實政府於過去兩三年一直有推出新地皮，無奈地產商卻不肯發售新盤，積存了較多單位，雖說已取得入伙紙的單位只有九千伙，然而準備取得入伙紙的單位卻有六、七萬伙，如果當時肯推出，市場一定會有壓力，所以政府推新樓空置稅。
回看近期南豐新盤LP6每次均推出數百伙發售，售罄便立即加推。若不推出這些單位，除了每年可能要額外繳付5%稅款外，更要承受因供應增多、利率上升和中美貿易戰加劇等負面因素，影響樓價下跌的潛在風險。就算政府不出招，地產商也會因為這些不利因素考慮加快賣樓。
政府再出招，地產商需多付樓價5%，故一定賣更多樓。只有地產商肯賣新樓，樓市才健康。因為新單位才是真供應，二手樓無論成交多少也只是「塘水滾塘魚」。我認為樓價走勢會平穩向下，但相信樓價不會大跌，因借貸比率較低，就算有從地產商承辦高成數按揭，為數亦不多。二手樓市亦相當穩定，可申請銀行貸款代表已通過壓力測試，加上首期比例較高，根本不用擔心。就算加息幅度亦不會高，因美國不能承受大幅度加息。最少特朗普已表態不想加息，而我覺得有機會不加息，但始終鮑威爾才是聯儲局主席，你說不加息便不加息，可是相當沒面子。至於中美貿易戰，雖然很難估計，不過，美國國內反對聲音越來越多，所以近期的二千億元貨品徵稅亦要暫停，到底是好是壞亦難以預測，始終難以估計美國總統特朗普下一步會怎樣。
我預計樓價會保持平穩，並非叫人現時不買樓，我認為有兩種方法，如果稍欠資金者可以考慮買新樓，因可申請地產商的高成數按揭。以往亦有高成數按揭，但只有最後數十個貨尾單位才會提供，而現時所有新盤單位都可以申請高成數按揭，是其中一個付款方法，如果你只有兩成首期，可以考慮申請，最重要是「供得起」。如果你買的是二手樓，可以大膽向業主「鋤價」，因有業主真心想賣樓，現時的二手物業交投都是因為業主肯減價。所以買一手樓與二手樓心態有不同，我認為一手樓提供的高成數按揭或許不久便會停止，最少不會由地產商提供，將會改由財務公司提供，但兩者有頗大分別，如日後因未能負擔供款，地產商收樓最少還會有良心，財務公司卻不一定。所以最理想是可以申請地產商的高成數按揭，希望到時政府可以降低措施規定的按揭比例，到時再轉按至銀行，便可成為樓市大贏家。當然，前提是未被地產商/財務公司收樓。
徐：有另一問題於辯論中爭持頗激烈，因有左派人士建議將所有新增土地全部用作興建公屋，有不少朋友，如我的朋友一樣之前落錯車，既不能輪候公屋，亦難以負擔現時的樓價，政府增加土地時，應該興建多少私樓，可以怎樣照顧這些落錯車，又難上車的中產階層？
湯：不少人「落錯車」，部分更是十年前落車。當時曾蔭權於樓價上升時表示會出招，官員亦表明樓價會跌兩三成。不少人於2004-05年買樓的人，當時樓價升幅已相當可觀，因此選擇落車，其後至今也未能再上車。當時很多賣家選擇售後租回。這些人再上車才正常，因他們才是香港的精英，別說沒有物業便不是精英，只是他們可能受誘惑而做錯決定。我認為問題在逆周期措施上，只需容許首次置業者以較少首期，如仿效新加坡，只需兩成首期便可買樓，並交由銀行把關。以你朋友為例，當時賣樓後擁有一筆資金，現在可重新上車，最少可買回大小與昔日相若的單位。債務或會多一點，畢竟以前做錯決定故必須承受，但問題是不少朋友根本「上唔返車」。
至於公屋問題，大家或許忘了政府已不打算再建公屋，改為興建綠置居。因現有76萬公屋戶，而政府設的上限是80萬，以前公屋居民有入無出，現在則有入有出，而相關數字可以嚇死人。李嘉誠先生退休前最後一次演講，呼籲政府多建公屋，讓我感到愕然。原來公屋可培育細價樓或中價樓的購買力，就如一些朋友上一代也是住公屋，當時的租金較便宜，他們有相當積蓄，亦接受良好教育，自然可買樓，每年約有四萬富戶。
並非所有富戶都會買樓，政府興建更多綠置居，收回9幅土地興建綠置居，再售予公屋居民。而空置的公屋單位只需47日便可完成翻新，讓下一位輪候者入住，所以不用再興建公屋。興建綠置居為公屋居民提供多一條渠道，如地產商興建更多合理價錢的細價樓讓公屋戶選購，亦相當理想。
徐：政府土地大辯論想大量增加土地供應，你是否同意增加土地的做法，於增加土地後，你認為在建屋比例上，是否因細價樓需求大，而興建更多細價樓？但不少人不喜歡面積細的蚊型樓，於政策上可以怎樣安排？
湯：我認為任何改變現狀的比例都不是好提議，應保持現狀，因萬一改動出問題也不知由誰負責。再者，現在大辯論亦無法得出決定，只是浪費時間。政府有一套做法，第一是大膽跟地產商討價還價，接受較低補地價，甚至可引用收回條例買地興建綠置居。因現時政府庫房有錢，可以買地或收取較低補地價。現在由申請土地起計，約8年後就要將單位出售。政府可改為6年，規定較短的售盤時間，補地價的費用亦可向下調，讓地產商有更多「水位」，吸引地產商加快推盤，我認為這是最快的方法。第二是回收棕地，但現在收回任何棕地，地主必會以粉嶺高爾夫球場這例子來反駁，那是一座大山，政府必需要收回才可跨越這大山。
至於填海涉及國家主權，以往甚少聽聞填海，直至兩個月前特首林鄭月娥到內地面見副總理韓正後，才開始提到填海。因涉及國家主權問題，我相信會有一定規範。此外，對於發展郊野公園，別以為郊野公園便不可動搖，因只是土地儲備的別名。其實郊野公園每年都在擴大，如可將多出的土地用於規劃建屋，那也不是小數目。所以有4項大供應，快可選地產商補地價，慢則可填海，但由填海到首戶入伙最快要15年，遠水不能救近火。最快是地產商補價，最重要是市民有需求，政府才有權力增加供應，樓價自然會穩定，就會國泰民安，大家也會更開心。
徐：希望政府及各界都可聽取湯博士的意見，多謝！
立即更新/下載AM730手機APP 體驗升級功能
