2023-10-03 13:20:00

煥然懿居｜呎價可買二手私樓　學者批首置盤減私樓供應「冇必要存在」

市建局「首置盤」煥然懿居第三座現正接受申請，售價介乎408.2萬至964.2萬元，呎價達12,885元至16,499元，平均呎價為約1.43萬元。對比中原城市領先指數九龍區38個成份私樓屋苑本周呎價，煥然懿居最高呎價高於近半的18個屋苑呎價，包括紅磡海逸豪園和長沙灣昇悅居，煥然懿居第三座平均呎價亦高於10個屋苑呎價。有學者認為，「首置盤」銷售對象已有能力選購較舊的私樓單位，而「首置盤」會減少私樓供應，反推高樓價，質疑「冇必要存在」。

記者︰曾偉龍

提供260伙的「首置盤」項目紅磡煥然懿居第三座上周三（27日）起接受申請，至10月18日截止，以市價七八折定價，折扣率為22%，低於煥然懿居第一、二座分別於2019年及2020年發售時的38%及30%。截至昨日（2日），市建局收到1,184宗「首置盤」申請，暫超額申請3.6倍。

18成份屋苑平過「首置盤」最高呎價

《am730》翻查中原城市領先指數的九龍區成份私樓屋苑上周的調整實用呎價，38個屋苑呎價為約1.1萬元至4.1萬元，當中有18個屋苑呎價低於今期煥然懿居最高呎價16,499元，有10個屋苑呎價低於煥然懿居平均呎價1.43萬元，有4個屋苑呎價低於煥然懿居最低呎價12,885元。

在18個低於煥然懿居最高呎價的屋苑中，不乏較年輕的樓盤，更有同於紅磡區、約23年樓齡的海逸豪園（呎價16,470元），亦有樓齡約20年的長沙灣昇悅居（呎價16,250元）、約21年樓齡的將軍澳中心（呎價15,827元）和約23年樓齡的調景嶺維景灣畔（呎價15,001元）。即使在10個呎價低於煥然懿居平均呎價的屋苑中，亦有約26年樓齡的將軍澳東港城（呎價13,882元）和樓齡約27年的將軍澳新都城（呎價13,069元）。

未來項目折扣率為20%

翻查資料，預計2026年推售的長實安達臣道「首置盤」項目，涉及1,000伙，折扣率為20%，而今年流標並交予房協發展的荃灣油柑頭項目，折扣率亦為20%。

香港大學科斯產權研究中心主任及講座教授鄒廣榮向《am730》表示，「首置盤」折扣率不高，跌市時定價滯後於市場，導致私樓和「首置盤」的對象重叠，但「首置盤」屬資助出售房屋，轉售限制多，「（可負擔私樓的申請者）未必有意欲去買，私人市場買到差唔多嘅樓，少啲（轉售）限制，唔使抽籤」，故他估計今期「首置盤」銷情較差。

鄒廣榮質疑「首置盤」減私樓供應推高樓價

他又認為，土地供應有限，興建「首置盤」反令私樓土地減少，變相推高樓價，質疑「首置盤」數量不多，只能幫助「居屋以上、私樓以下」群組的少數人，卻推高樓價，令該群組大多數人更難置業，「（樓價上升後）又買唔到，係咪要再起多啲樓畀我？」他質疑，「首置盤」「冇必要存在」，因「首置盤」買家有能力購買較便宜的私樓，「呢班唔係好窮嘅人，佢哋買樓投資嘅部分係好多」，反建議政府將首置盤土地轉作私樓，增加供應。

他進一步指，政府資助房屋政策應針對住屋需求，而非投資需求，建議政府出售例如50年期的資助房屋，年期屆滿後政府收回業權，期間准許自由買賣，可解決市民的住屋需求和房屋流轉問題，因涉年期，亦撇除投資需求。

招國偉料市建局有財政壓力未能平賣

公屋聯會總幹事招國偉表示，市建局2019年「首置盤」折扣率為38%，是參考2018年居屋48%折扣率，再減10個百分點而得出，最新居屋折扣率為38%，今期「首置盤」卻是低於28%的22%，估計市建局有考慮財政負擔，「樓盤冇可能會長久地蝕住嚟賣，理解市建局有財政風險未必做到」。

對於私樓與「首置盤」對象是否重叠，他認為，目前推出的項目不多，是否需要檢討「首置盤」政策是言之尚早，應觀看今期的銷售反應，亦不同意私樓和「首置盤」對象重叠，因項目針對無能力買私樓的家庭，亦有家庭即使有能力買舊樓，亦希望購買環境較佳的新樓。

中原市分區領先指數九龍區成份屋苑呎價與「首置盤」呎價對比

中原城市分區領先指數九龍區成份屋苑	本周調整呎價（元）
美孚新邨	10,866
德福花園	10,937.15
麗港城	11,281.57
匯景花園	12,879.13 （低於煥然懿居第三座最低價12,885元）
新都城	13,068.94
淘大花園	13,100.67
黃埔新邨	13,219.24
得寶花園	13,260.52
東港城	13,882.13
黃埔花園	14,236.62 （低於煥然懿居第三座平均呎價1.43萬元）
維景灣畔	15,000.57
新寶城	15,442.83
星河明居	15,776.08
將軍澳中心	15,826.64
昇悅居	16,249.51
海濱南岸	16,284.30
又一居	16,349.23
海逸豪園	16,469.51 （低於煥然懿居第三座最高呎價16,499元）

資料來源︰中原地產

「首置盤」資料

推售年份	首置盤	單位數目	折扣率	呎價
2019年	市建局煥然懿居第一、二座	450伙	38%	11,692元至13,969元
2020年	市建局煥然懿居第一、二座	43伙	30%	12,111至13,908元
2023年	市建局煥然懿居第三座	260伙	22%	12,885元至16,499元
2026年*	長實安達臣道項目	1,000伙	20%	---
2026年*	市建局大坑西邨重建項目	2,000伙	---	---
---	市建局靠背壟道/浙江街重建項目	950伙	---	---
---	房協荃灣油柑頭項目	不少於1,940伙	20%	---