物業管理巡禮丨體會中港物管異同中原華夏物業管理深耕華北施永青：踏實管好服務不求花巧招徠

香港物業管理行業發展成熟，並藉新物管牌照制度生效時機，推動行業秉持專業，與時並進。至於中國內地的物管行業又是甚麼情況？小編最近得知，原來中原集團創辦人施永青「施老闆」，早在九十年代已北上開展國內物業管理業務，於1995年在北京成立中原華夏物業管理有限公司(下稱華夏物管)，將當時香港蓬勃起步的物管行業，引入中國房地產市場帶來衝擊。施老闆接受專訪時分享國內截然不同的物管生態，體會由當初內地民眾並無物管概念，到現在中國已有相應法規支持。他笑指，公司深入華北地區經營，冬季時寒流來襲，氣溫往往能降至零下。「供暖系統相當緊要，試過發展商睇樓處的供暖突然失靈，物管職員最終要出動到燒枱、燒凳來取暖呢！」

文：廖俊斌

物管由零到有業戶無交管理費概念

八十年代中國改革開放，當時國家主席鄧小平在1978年推動住房制度改革，由計劃經濟時代國家分配的公房和福利房政策，再歷經濟適用房的公共房策，逐漸發展成1998年提出的商品住房制度，交由資本市場驅動住屋供求之餘，中央政府亦要求各縣市政府確保針對中低收入家庭的經濟住房需求。然而早期所謂的「物業管理」僅包括維修、清潔、衛生等屬於國家單位的後勤工作，交由住戶和單位隸屬的管理幹部以行政手段負責。施老闆稱，「當時負責社區治安的城管和街道辦，都會充當部分物業管理的職責。」基於工作由不同單位領導去統籌，住戶根本無「物業管理」概念，也不會過問服務質素。「住戶沒有意識要求提升服務，更遑論會繳交管理費，所以早期很難從業戶收取管理費。」但隨著城鎮大規模發展，商品房愈起愈多，大型屋苑相繼落成，相關的物業管理業務便應運而生。施老闆憶述，「以往發展商為了吸引民眾買樓，會將屋苑管理費調得過低招徠，但其實等同發展商補貼；到物業落成，發展商退場，物管公司接管後發現問題需要重新調整費用時，業戶便會紛紛走出來抗議拒絕加價，因此早期物管公司進駐屋苑時，經常有爭拗發生。」

政府指導價和延伸增值業務

本港物業管理費基本上是根據大廈公契規定，按照實際支出的百分比計算，再按不同業戶所佔的業權份數來釐定。但施老闆指內地物管公司收取物業管理費，會有政府「指導」元素。他解釋，「除了市場調節定價外，還有由國家物價局主導的『政府指導價』。」這些指導價有部分是從較早年期的參考價格做基準而定，往往低於營運成本。如要做到收支平衡，他坦言要應變。「以華夏物管為例，我們會想盡辦法開源節流，例如在管理項目引入利潤共享制度，提供獎金誘因鼓勵當區主管主動管控成本。近年更大量引入科技，如透過住戶端手機app來完善管理等。」

至於服務範疇方面，國內物管公司除了基本屋苑保安、設施維護和公共衛生清潔等核心事務外，隨著中央政府分別在2003年及2007年頒布《物業管理條例》及《中華人民共和國物權法》，為行業建立管規制度後，施老闆指業界更進一步推行「延伸增值業務」。他補充，「內地盛行的增值服務，包括家政、組織團購、託兒、養老、旅遊代理等。如疫情期間內地頻頻封區，物管人員就要協調業戶團購買生活物資。將管理物業結合生活服務，由管物業延伸至管小社區。」當然，他坦言這些額外收入，無非是豐富那些物管企業的profile，以便吸引潛在投資者。「我認為內地民眾對物管的要求，仍離不開衛生清潔、安防治安和設施維護3方面。」

踏實低調的華夏物管

談到施老闆進軍國內物管領域的華夏物管，是中原集團旗下獨立的第三方物管服務供應商，有別於現時內地活躍、具內房發展商母企背景的物管企業，他直言華夏物管沒有發展商和政府支援，多年來默默耕耘。「我們主要負責託管華北地區的物業，深入東北地方二、三線城市如瀋陽、哈爾濱等，甚至遠至毗連海參威、黑龍江省的牡丹江市都有我們足跡，『人棄我取』專做物管企業少接管的小區。」他笑稱。即使施老闆謙詞，但現時華夏物管於包括北京、天津等內地十多個城市、共42個項目皆有業務，託管物業面積也有1,100萬平方公尺，主力服務對象為當地小區為主。至2016年，深圳中原地產更主動邀請華夏物管南下進駐深圳，為大灣區發展提前部署。此舉旨在利用深圳中原的資源優勢，擴大華夏物管的接管面積，並探索培植社區市場潛力。

大眾或會以為中原集團擴大業務版圖，僅限於物業中介經紀層面，即使施老闆出席各種經濟活動場合，也甚少提及華夏物管。然而7月底至8月初颱風杜蘇芮罕有吹襲北京，持續逾千毫米的暴雨，為首都帶來半世紀以來最大汛情，讓「華夏物管」的名字悄然出現在網絡世界。皆因他們負責管理、位處北京通州區的世紀星河名苑，物管前線及時啟動防汛機制，與居民合力守護，成功避過淹浸破壞。事蹟在互聯網散播開去，傳為佳話。

說到底，施老闆秉持踏實作風面對物管行業生態，恪守前文提及的3大核心服務要求，不容有失。「雖然華夏物管並非甚麼大公司，但作為擁有香港商業背景，毫無後台進軍中國內地，至今仍在市場站得住腳，實在難得。」專訪過程中他不斷強調專注做好管理本業，不求花巧延伸服務，也不沾經紀諮詢，不將地產和物管混為一談，體現對物管專業和操守的堅持，值得同業效法。