一手貨尾連跌三季！見11個季度新低中原：樓市最壞「去庫存壓力期」已過

上月新盤成交量突破2,400宗，創下15個月新高。多個樓盤於開售當日即告「清袋」，反映市場承接力強勁，信心澎湃。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新盤迅速吸納下，大批買家同步回流二手市場及貨尾盤，帶動新盤貨尾量高頂回落。

回顧過去一段時間，一手市場積壓大量貨尾，成為樓市最大包袱。發展商缺乏加價空間，為加快回籠資金，只能以低價促銷，令二手樓價受壓，市場信心削弱。加上美國自2022年3月起累計加息11次、共5.25厘，樓價持續下行。

不過，去年第二季成為樓市轉捩點。隨着減息周期展開，本港利率回落至加息前水平，加上多項政策逐步見效，市場氣氛顯著改善。私人住宅樓價已連升七個月，創近四年最長升浪，全年升幅逾3%。租金亦升逾4%，四年來首次出現「租價齊升」。

新盤市場百花齊放，交投全面反彈。土地註冊處登記數字顯示，本港一手私人住宅登記宗數已連續第三季錄得逾5,000宗，帶動全年登記量連升三年，重上2萬宗水平，升至2019年後近六年高位，反映積壓多時的購買力正持續釋放，並有效推動貨尾量向下。

雖然目前全港一手私人住宅貨尾仍逾萬伙，涉及超過300個樓盤，市場仍需時間消化，但相關數字已連跌三個季度，累計減少近4,000伙。去年第四季貨尾量更跌穿2萬伙危險線，低見18,694伙，創十一個季度新低，顯示一手貨尾已由高位回落，樓市最壞的「去庫存壓力期」或過去。

陳永傑指出，展望2026年，「去庫存」仍將是發展商銷售部署的重中之重。隨着樓市轉角向上，買家入市信心逐步恢復，貨尾消化速度有望進一步加快。若市況持續向好，下半年一手貨尾或可回落至約1.5萬伙水平，年底甚至有機會低見1.2萬伙。惟貨尾多少從來不是愈少愈好，關鍵在於回到健康水平，而非追求零庫存。貨尾過多，發展商往往被迫劈價清貨，拖累整體市場；貨尾適量，樓價與成交才能同步回穩。