中國應如何規避房地產出現系統性風險

疫情後，中國經濟恢復得比預期中慢，除了是因為受到以美國為首的發達國家刻意打壓外，房地產市場的爆雷，亦是拖累經濟正常運作的主要原因之一。因此，如何規避房地產市場再次出現系統性風險，已成為國策研究的一個主要內容。我從事房地產工作逾45年，以下是我的一些觀察，看看能否就國家研究這個問題時作一點參考。

一・中國的土地都在國家手裏，完全有能力從源頭控制房地產的發展規模與進度。只要政府在批地的時候，以民生的需要與經濟的規模為依歸，不再為了政府的財政收入而盲目批出人口居住需要以外的土地，就可以避免今天這種過度發展的境況。過度發展的結果，是社會資源錯配，大量興建出來的房屋空置沒有人住，投入的資金被困死，拖累整體經濟的發展速度。

調控土地供應的準則，可以以存量房的空置率為依歸。空置率在3%以下時，要加快土地供應；在空置率超越5%的時候，就得減慢供應；超過10%，就應該暫停土地供應。當空置率在3%至5%之間的時候，應以市內新家庭形成的速度，來決定新增土地的供應量。

二・賣樓的錢大部分來自銀行的信貸，政府可以透過對銀行放貸的管理，去調校房地產市場的活躍度。最優惠的待遇，應留給買小型單位的首次置業的自用者，最高可貸樓價的九成，前提是每月供款不得超過家庭收入的四成。買中型單位的自住者，就可以借八成。買大型豪宅的，就只能借七成。買樓收租作長線投資的，就只能借六成。買樓作短線炒賣的，就只能借五成；在市場過度熾熱的時候，政府可要求銀行完全不貸款給短線炒家。

三・房地產市場的危機常由開發商的財困所引發，要避免開發商過度投資，可透過限制開發商利用財務槓桿的比例去達致。開發商的負債，應限制在資產淨值的五成以下。銀行在提供項目貸款之前，應確保開發商起碼有足夠的資金付清地價，然後才提供專款專用的項目貸。這樣就可以大大減少項目「爛尾」的機會；不用等到開發商出現債務危機，才由政府出面去搞「保交樓」。

以上三點如果能夠好好貫徹的話，房地產市場的系統性風險就基本上不會出現。然而，房地產行業牽涉的利益龐大，行賄的情況十分普遍，因此光能制訂出恰當的政策並不足夠，還得配以清廉的吏治與專業人員的品格操守，政策才能真正發揮效用。這方面中國還得繼續努力。