穩住樓價可迴避金融危機

香港住宅樓價與2021年的高峰期相比，已下跌了兩成半。如果在高峰期附近買入了發展商的新樓，而又是選擇用建築期付款的買家，現在都面對銀行無法做足按揭的問題。

買發展商的新盤樓花，一般有兩種付款方法：一種是即供分期，另一種是按建築期付款。前者是做樓花按揭，未入住就得開始供樓，好處是樓宇入伙時，按揭可以繼續供下去，不用重新估價，不會出現估價不足的問題。不過，如果是按建築期付款的話，那就需要在入伙前，先按建築期付一部分樓款作首期，餘下的就待入伙時向銀行貸款支付。問題是若果在入伙的時候，樓價已出現一定比重的下調的話，銀行肯做的按揭貸款就會低過原先的預算，變成需要籌錢補差價。籌不夠錢的，就可能被逼撻訂，要面對發展商的追究。

這種情況正在發生，並可能出現負面的連鎖反應，推動樓價進一步向下調整。原因是這批無法按預算完成交易的買家，為了避免發展商的追究，最安全的方法是為樓宇找到新買家，承擔往後的責任，而不是撻訂一走了之。當市場上多了一批人急於要把手上的樓花轉售時，樓價焉能不受壓力？

面對這樣的境況，金管局最近已推出逆周期措施，令那些在2月28日撤辣前簽買賣臨時約的樓宇買家，亦可以享用2月28日才生效的按揭優惠措施，範圍包括按揭成數的增加、放寬貸款人還款能力的推算方式，以及放寬獲取按揭保險的要求準則。在這些逆周期措施的照顧下，一些本來做不足按揭的交易，現在也有機會借足首期外的餘額。一場爭相拋售樓花的危機因而得以避免。

本來，銀行為了減輕自己的風險，在樓價下跌後，重新調整做按揭時的估價是合理的；但這不代表金管局着他們反要寬鬆一點是逼銀行冒更多的風險。原因是銀行考慮的只是自己公司與個別交易的風險；而金管局則要考慮整個市場與社會所面對的風險。

於社會而言，現時最需要的是穩住樓價，這樣，銀行手上的抵押品價值才不會不斷蒸發。因此，銀行不能只顧新做的個別交易的安全，還要考慮以前做落的生意的安全，以及整個市場的穩定性。

在這種情況下，金管局就必須採用逆周期政策，即是說在市場趨跌的時候，按揭的政策反而要寬鬆一些，以減少買方的壓力，避免市場走向惡性循環。從特區政府今次在按揭政策的把控上來看，政府已懂得把穩住樓價，視作調控金融風險的關鍵，且出手漸見分寸。這足以令住宅市場反覆回穩的機率提升。