坊間熱烈討論有關「住宅供應量數據」的問題。(資料圖片)
最近坊間熱烈討論有關「住宅供應量數據」的問題，事實上市民經常對有關數字有誤解或不夠準確，筆者也在此盡言責將個人的理解和公眾分享，但本文章只討論數據，並不回應任何人的觀點或者其看法的出發點。
通常市民在媒體上常接觸到的供應量計算有3種：
第一種是政府公布的「一手私樓潛在供應量」，內容再細分為「已落成但未賣」、「已動工但未賣」及「已批出但未動工」。當然，任何數據我們都不應只看數字，要看數字背後代表的意義！
「已落成但未賣」(即貨尾)的數量愈少代表現樓囤貨量愈少，對發展商發售愈有利，但數字愈多，尤其是目前2.7萬伙已大過一年的樓花銷售量，會是不少的困擾，現在就是這個情況。
而「已動工但未賣」數量如果不是太多又大部分仍只在建築中或是初步興建，即是說其實發展商還可以憑建築進度和其他手段去拿捏供應在甚麼時間推出，以往曾經潛在供應量大，但樓價仍繼續上升的情況就是因為「已動工但未賣」的單位建築進度趕不上市場需求，令發展商仍保持到奇貨可居的形勢，自然待價而沽！
但現在「已動工但未賣」的單位數目已達6.8萬伙，相信未來好幾年時間也不容易消化到。發展商若要短期賣出可能要劈價求售，如果較長時間後賣出，除了樓價下跌的風險外，發展商又要付出昂貴的商業信貸息口！從這兩個數字看，其實現在樓市是供應過多，現時需要就供應過多去為政策作微調。例如，要微調起碼檢討「已批出但未動工」的情況以確定不會繼續為供應產生過量的壓力！否則招標出售地皮的結果不理想，政府財務就會出現考驗，是共輸的局面！
如果供應過多，其中一個需要考慮的就是，重新審視明日大嶼填海計劃和定位！這只是審時度勢，時勢給予我們更多時間和條件去收地及改革市區重建計劃等等，以找尋更好或更便宜的方案，舊有方案也有些條件可能已不適合目前的時勢，這方面我們是需要修正的。
所謂對症下藥，樓市問題若是供應過多或供應不足是要用不同的方式去「醫治」的，筆者是同意搞清楚有關問題的性質！
第二種市民常見的供應數據就是很多報章所說的「今年將會發售的樓花量」，有關數字只能作參考之用，不能作指標，因為賣幾多是市場決定。另外，有關出售清單上面的數字是可能計有關地盤的整體數量，但根本不是發展商本年想完成的賣出數量，所以有關數字幾乎從未兌現過的，這可以說是有參考性但最不準確的市場評估。
第三種就是最近很多人問筆者的「房屋落成量是否等於供應量？」，我相信這個計法只可能在租務上有參考性，在買賣上我掌握不到其參考性的落實處。
本文只是拋磚引玉，筆者可能有錯誤或不足的地方，只是想將個人所知和各位分享！