金管局總裁余偉文上周五宣布放寬樓市按揭。(資料圖片)
夢想可以好大，現實可以好殘酷，說好了的復常與復甦不似預期，香港樓市上半年小陽春稍縱即逝，緣於當中摻雜太多一廂情願。當市場修正過分樂觀情緒，隨市場憧憬美國利率升勢因當地銀行連環爆煲事件而有所放慢，惟通脹高企，美國大選前減息機會落空。香港樓市成交集中在一手，眼見下半年有逾兩萬伙新落成單位可供預售，發展商紛紛搶攻，劈價促銷，二手市場形同冰封。樓市辣招持續令大量已屆需要換樓的用家小業主們換樓無望，破壞了樓市的正常流動性。
財政司長陳茂波上月曾經透露，正與金管局研究措施，主要聚焦幫助買樓自用的市民，包括換樓人士，並形容政策屬微調。他當時指出，按揭成數是否能進一步放寬視乎物業價值，而目前中小型單位若申請按揭保險，已經差不多可作九成按揭，並表示：「有朋友反映，建立家庭後有小朋友，想換樓住大一點的單位。這方面是否能夠考慮。」反映樓市一刀切政策已到了需要調整的臨界點。
隨住宅樓價從2021年高位跌13%，寫字樓從2018年高位跌了20%，財爺樓市政策微調預告，終於有下文。金管局、按證公司上周五下午6時舉行記者會，果然是報佳音，放寬換樓按揭成數，把主導權逐步交回給市場。
自2009年首次引入樓市逆周期宏觀審慎措施後(即俗稱的樓市辣招)，金管局連同按揭證券公司上周五首度放寬措施。三大措施包括調整自用物業按揭成數、非住宅物業可造按揭成數、放寬以資產水平為審查基礎的按揭成數，所有措施即時生效。以「供款與入息比率」為審批基礎的按揭成數上限，修訂前監管要求為六成按揭：住宅物業價值1,000萬元以下；五成按揭：住宅物業價值1,000萬元或以上。政策修訂後，自用住宅物業按揭成數上限放寬：1,500萬元以下按揭上限70%、1,500萬至3,000萬元以下按揭上限60%、3,000萬以上50%。
對於城中發展商肯定是佳音，有項目落成，尤其是樓價1,500萬元以下發展商將受惠，有助激活成交，啟動換樓鏈，對於有能力且有換樓需要用家，政策稱得上是因時制宜，回應訴求，為有意提升居住環境的用家提供了方便。相信會有靈活部署，適當時候推全新換樓置業優惠。
港元與美元掛鈎，美息升勢有餘未盡，勢必影響供樓負擔，局部解辣之同時，有本地銀行直接用最優惠利率(P)作封頂息，即約6厘，最新H按按息雖仍為「H+1.3厘」，但封頂息就由「P-2.5厘」、即實際按息3厘左右大幅上調至P(實際按息6厘)，即較原來封頂息高2.5厘，並不設現金回贈。即使撤辣，能置業者依然買得起，父幹的依然需父幹，換樓仍要面對壓測，放寬按揭並非免死金牌。供樓是一場長期抗戰，李超人叫大家「量力而為」的四字真言，現實中畢生受用。