房委會公布2020年居屋計劃的準買家可於本月底開始揀樓。居屋屬於資助性房屋，為合資格中籤買家提供樓價折讓，2020年這期居屋計劃的單位以市價六折出售。新居屋買家可獲得有別於私樓之高成數按揭配套，綠表居屋買家可造按揭成數高達95%，白表買家之按揭成數亦高達90%，基本首期低至樓價半成至一成，亦無需支付任何按揭保險費。這期居屋有個別屋苑如火炭的彩禾苑及部分重售單位已屆現樓，買家可即時申請按揭及入住單位，其他例如市場預期較受歡迎的鑽石山啟翔苑則屬樓花，2023年才需要申請按揭。
在按揭審批上，由於房委會向銀行提供按揭還款保證，銀行審批居屋按揭的準則一般較私樓寬鬆，大多無需如私樓需通過壓力測試，但一般仍需評估買家的供款能力。而銀行之間評估入息準則有所不同，有些銀行只需買家聲明入息水平，又或銀行衡量買家有能力供款便批出按揭，有些則要求買家的每月供款額不高於入息一半，但當中銀行一般仍需查看買家的信貸紀錄。若然銀行認為買家有過多債務，又或供款能力不足，或需買家提供同住的「諮詢人」，諮詢人亦需申報其入息。一般來說，居屋買家屬長線用家，筆者建議買家可自行衡量自己的供款防守力，計算自身每月總債務供款佔入息水平，以不超於40%為較健康水平。
有別於私樓按揭，銀行只提供最優惠利率為基準之按揭(P按)予居屋買家，而未可選擇現時市場大熱的銀行同業拆息按揭(H按)。現時居屋息率一般與市場P按水平看齊，即按揭年利率為2.5厘，雖然與H按約1.39厘息差達1厘，但銀行同樣為居屋按揭用家提供現金回贈，部分銀行更可提供按揭存款掛鈎優惠，提供與按息相同之存息戶口，用家可透過日常儲蓄賺取高存息回報以抵銷按息支出。新居屋的按揭年期可長達足25年，雖稍短於私樓按揭長達30年，但沒有居二市場高樓齡限制按揭年期之問題。
作者為中原按揭董事總經理
文章轉載自「AM地產」facebook:
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