為鄭志剛計計數

記得自己年幼時，尖沙咀海旁的新世界中心是熱點，那裡不單名店林立，而且還有一家酒樓夜總會。由於樓面寬闊，可以筵開幾百席。記得有一次羅文在該處登台，先母和鄰居嬸嬸們聯袂前往追星，回來後異常興奮地談論了好幾天，惹得家父與鄰居叔叔們嫉妒，雙方繼而爭吵，十分有趣。不過，自從廣東道那邊的海港城翻新後，新世界中心漸漸失去吸引力。時移世易，新世界中心早已拆卸重建成為目前的Victoria Dockside，即是K11的現址。

說到K11，就不得不提剛卸任新世界發展(017)CEO一職的鄭志剛。眾所周知，K11品牌由他一手創立，市場甚為關注是次人事變動會否影響K11往後的發展。不過，新任CEO馬紹祥在業績會上透露，鄭志剛將會成立一間新公司，為K11提供品牌及市場推廣服務，物業管理則繼續由新世界自己負責，此舉看來為他卸任的影響減至最低。

一個有趣問題。鄭志剛在任期間新世界的業績究竟如何？翻查資料，他於2007年出任執行董事，直至2017年3月改任為執行副主席兼總經理，正式成為公司掌舵人。本文嘗試以新世界2018年度至2024年度期間的表現，與2017年度未全面接任前作比較，並集中在股東回報和負債水平兩個方面探討。

首先，投資物業公平值變動是外在因素，於2024年度是5.146億元虧損，用來評定業務表現不太公平。此外，新世界於2024年度內出售新創建股份錄得82.57億元虧損，令溢利變得波動，未能準確反映業務表現。因此，在計算股東回報率時將上述兩項撇除，調整後的除稅前溢利於2024年度有68.44億元，與年結日的總權益相除，得出的股東回報率有3%。以相同方法計算2018年至2023年的股東回報率，除了2018年和2019年分別有5.4%和6.7%外，其餘年度界介3.1%至4.5%。與2017年度的6.1%相比，表現明顯遜色。不過，鄭氏在任期間經歷社會運動和新冠疫情，加上近一年樓市和零售市況不振，回報率下跌實屬正常。例如新鴻基地產(016)，2024年度的股東回報率(按基礎溢利計算)也只是3.6%，新世界其實並不太差。

接著是市場最關心的負債水平。截至2024年6月底，綜合債務淨額有1236.571億元，與同期的總權益2248.888億元相除，淨負債比率有55%，較2017年的34.8%高出20.2個百分點。負債水平上升了那麼多，主要是淨負債在這7年間增加了467.869億元，或60.9%。負債增加的原因主要是用於業務發展，例如投資物業就由2017年只有1057.604億元增至2024年的2077.118億元，期內升幅達96.4%。純粹個人看法，新世界銳意發展本地投資物業且不計成本，但不幸遇上社會運動和疫情，加上美國加息令債務開支增加，因而影響盈利以及回本延期。

每當與朋友提到鄭志剛，聽到的評價主要有兩個，一是斯文有禮沒有富家子脾氣，二是「識使錢」。朋友們這樣說其實語帶相關，意思是「只懂使錢，不懂賺錢」。姑勿論真實與否，或許是他的藝術背景，給人有此印象吧？