資金周轉物業套現VS私貸、稅貸(上)

按揭息率隨減息周期展開而回落，9月至今按息已下跌0.625厘，市場實際息率由年初4.125厘降至現時主要為3.5厘；加上10月中樓按全放寬，按揭成數上限全線高達七成，供款佔入息比率上限亦一律達50%，連帶最近部分物業估值有所回升，推動轉按又或以磚頭套取資金的申請量均有增加。另一邊廂，私人貸款的利息亦逐步趨跌，加上每年特定稅貸推廣期已來臨，息率低至1.28厘、1.68厘的招徠相當吸引，那麼私人貸款與物業套現應如何選擇？

私人貸款的彈性較大，無須抵押物業，由申請至提取資金的速度較快，適合在短時間內需要資金運用的人士。私人貸款的收費準則參差，或涉及手續費，借款人宜用銀行或貸款公司提供的「實際年利率」作為參考基準，不宜只看每月平息作比較，因為「實際年利率」已將年化息率結合還款期內需繳付之費用(如手續費、行政費等)一併計算，如有提供現金回贈優惠，很多時亦有顯示已計及回贈金額之實際年利率，故此借款人可清楚瞭解比較實際利息支出成本。私人貸款可借金額普遍高達月薪幾倍至18倍，個別逾20倍，當中或設有貸款額上限例如高達100萬至300萬元，兩者以低者為準，還款期一般由3個月至60個月不等，借款人可視乎需要而選擇。

正值稅貸推廣期，今年稅貸息率普遍低於去年，不少稅貸廣告均以利息低至1厘多超低息作招徠。但留意，上述超低息水平主要是適用於逾百萬元較大貸款額，若以20萬貸款額計，實際年利率以4厘多至6厘為主，仍大幅低於一般私貸息率。若有實際需要申請較大額私貨，稅貸息率甚為吸引，甚至有機會低於樓宇按揭息率，但需留意是否符合有關申請準則，不同銀行或貸款公司的申請條件不同，例如一般以稅單稅額作評估，而有些優惠息率僅適用於公務員/指定專業資格人士、指定銀行客戶、又或年薪達某個高水平、或信貸評分達A級人士。

由於稅貸還款期以一年至兩年為主，一般不多於5年期，大額貸款的每月還款額便會較大，借款人需衡量自身還款能力，又或實質用途的需要性，例如以稅貸低息貸款償還高息債務確可減少利息支出，但若然以稅貸作投資賺取回報或作定存賺取息差，需留意投資風險及回報率，以及定存條件、取得利息回報的時間及實質金額等；這些方面都需要衡量自己在取得回報前對於貸款的持續還款能力。若未能有效運用大額稅貸，那反而會鎖死自己的再借貸能力，因為大額稅貸之每月還款額甚大，分分鐘已令供款佔入息比率達上限，短時間內難以再借其他貸款。