保持房地產市場的流通能力 中資銀行責無旁貸

地產代理業界透過經民聯的安排，上周五會晤了金管局副總裁阮國恆，反映銀行收緊按揭後，市場所面對的實際困難，以及其對社會民生的影響，促請金管局及時關心這個問題，並對銀行的按揭政策作出適當指引，以維護香港金融市場的穩定性。

網上有言論認為，地產代理不應為了業界的利益，而去干預銀行的運作。樓價下跌，銀行收緊樓宇按揭，是十分合理的做法；沒有理由要銀行為了小眾利益，而去叫整個香港金融系統冒風險。

或許確有個別地產代理人士在陳述這個問題時，過分側重了業界的利益，以致引起了一些負面評論。然而，房地產問題涉及的可不只是小眾利益，而是關係到香港前途與市民的命運。

房地產是香港人儲存財富的主要工具，政府財政的主要來源，以及金融系統的奠基石。而這一切都繫於樓價的升跌。樓價有起有落，視乎市場的供求情況，以及人們對前景的預期。市場的參與者可以自行作取捨，毋須政府干預。

問題是香港的樓宇買賣，大部分都需要藉助銀行的按揭貸款；因此，銀行的按揭取態足以扭曲市場的供求關係。本來，樓價自2021年開始回落，跌幅已超過兩成半，以致今天的樓價已讓更多人負擔得起。對有剛性需求的用家而言，現時的市場應對他們更吸引才是。但這種價格的平衡作用近期卻沒法正常顯示出來，原因是銀行拒絕放貸。

樓價跌了，銀行按估價貸少一點，很正常，業界不應反對。但銀行不應以配額用完為由，拒絕向用家貸款。近期樓市交投比以前大幅減少，配額應該沒有這麼快用完才是，除非是銀行削減了配額。那金管局就有責任保持一定比例的資金，可以流入房地產市場，以確保房地產市場的流通能力。不動產一旦失去流通能力，價格是一定會下跌的。

因此，銀行在沒必要情況下收緊流入房地產市場資金的話，無可避免會對自己也造成傷害。因為流入的資金少了，樓價就會維持不住，導致銀行之前接受的抵押品都出現貶值，變成資不抵債。這種情況還可以造成惡性循環，令社會進入通縮。金管局有必要給銀行指引，以確保金融系統不會因此而受到傷害。

在金管局來不及行動前，香港的中資銀行應率先行動。他們不是一般的商業機構，而是國家機構，有責任為穩定香港的局面作出貢獻，市民對他們往往有更高的期望。如果他們肯趁別的銀行猶豫的時候，積極進取一些，那就除了可為國家起中流砥柱的作用外，還可以在市佔率方面，大幅反超他們的傳統對手，實行彎道超車。