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C觀點|保持房地產市場的流通能力 中資銀行責無旁貸
地產代理業界透過經民聯的安排,上周五會晤了金管局副總裁阮國恆,反映銀行收緊按揭後,市場所面對的實際困難,以及其對社會民生的影響,促請金管局及時關心這個問題,並對銀行的按揭政策作出適當指引,以維護香港金融市場的穩定性。
網上有言論認為,地產代理不應為了業界的利益,而去干預銀行的運作。樓價下跌,銀行收緊樓宇按揭,是十分合理的做法;沒有理由要銀行為了小眾利益,而去叫整個香港金融系統冒風險。
或許確有個別地產代理人士在陳述這個問題時,過分側重了業界的利益,以致引起了一些負面評論。然而,房地產問題涉及的可不只是小眾利益,而是關係到香港前途與市民的命運。
房地產是香港人儲存財富的主要工具,政府財政的主要來源,以及金融系統的奠基石。而這一切都繫於樓價的升跌。樓價有起有落,視乎市場的供求情況,以及人們對前景的預期。市場的參與者可以自行作取捨,毋須政府干預。
問題是香港的樓宇買賣,大部分都需要藉助銀行的按揭貸款;因此,銀行的按揭取態足以扭曲市場的供求關係。本來,樓價自2021年開始回落,跌幅已超過兩成半,以致今天的樓價已讓更多人負擔得起。對有剛性需求的用家而言,現時的市場應對他們更吸引才是。但這種價格的平衡作用近期卻沒法正常顯示出來,原因是銀行拒絕放貸。
樓價跌了,銀行按估價貸少一點,很正常,業界不應反對。但銀行不應以配額用完為由,拒絕向用家貸款。近期樓市交投比以前大幅減少,配額應該沒有這麼快用完才是,除非是銀行削減了配額。那金管局就有責任保持一定比例的資金,可以流入房地產市場,以確保房地產市場的流通能力。不動產一旦失去流通能力,價格是一定會下跌的。
因此,銀行在沒必要情況下收緊流入房地產市場資金的話,無可避免會對自己也造成傷害。因為流入的資金少了,樓價就會維持不住,導致銀行之前接受的抵押品都出現貶值,變成資不抵債。這種情況還可以造成惡性循環,令社會進入通縮。金管局有必要給銀行指引,以確保金融系統不會因此而受到傷害。
在金管局來不及行動前,香港的中資銀行應率先行動。他們不是一般的商業機構,而是國家機構,有責任為穩定香港的局面作出貢獻,市民對他們往往有更高的期望。如果他們肯趁別的銀行猶豫的時候,積極進取一些,那就除了可為國家起中流砥柱的作用外,還可以在市佔率方面,大幅反超他們的傳統對手,實行彎道超車。