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C觀點|市弱時多做些按揭反而風險不大
有網紅批評我,在房地產市場不景氣的時候,還叫銀行多做些按揭;認為這樣會為銀行帶來更大風險,遲早會害死銀行;叫香港落入萬劫不復的困境。
這種講法表面上似乎很有道理,其實只是一般庸眾自以為是的見解,與做生意需要的真知灼見相差很遠。拿這套講法在網上吹吹水,或者還可以迎合某部分網民的想法;若是真的依循這套想法去做生意,真是有辦你睇。看看這些網紅的真實經歷就知道了。
我從事房地產行業已48年,見過市場多次大起大落。其間,我不斷都有代客安排銀行按揭的事宜。事實上,銀行的風險大部分都是在市好的時候,銀行因過度進取而招惹得來的。反而在市弱的時候,銀行所做的按揭卻甚少會出現壞帳。
原因是市好的時候,投資者很容易被周遭的環境弄得過度興奮,以為買甚麼樓都很容易賺錢;他們傾向只要銀行肯借就借到盡;這樣,就可以增加自己的投資規模,賺到更多的利錢;如是令他們冒了很多自己承擔不起的風險。
另一方面,市好的時候,銀行亦會以為好市還會持續下去,只要抵押品不斷升值,銀行不用擔心貸款無法收回。如是令銀行在衡量風險時不夠謹慎,招惹了過大的風險。
相反,在市弱的時候,樓價正拾級而下,市面上不斷聽到有業主變成負資產,銀主盤到處皆見,連用家也為了迴避風險而轉買為租。沒有實力的買家,不會選擇在這種市況下入市。在這種市況下入市的人,大多是真正的用家,有穩定的職業與收入,且在貸款時相對保守,在衡量自己的還款能力時亦留有餘地。銀行貸款給這樣的買家,風險不大。此之所以,銀行在市弱的時候所做的按揭,甚少會出現壞帳。
巴菲特說,當別人貪婪的時候,要保持恐懼;當別人恐懼的時候,反可以貪婪一些,這套理論不但可以用在投資上,亦可以用在銀行的生意策略上。現時,政府在施政時,亦採取逆周期策略,用的也是同一種根據。
香港的住宅市場,空置率低,剛性需求穩定(現時主要反映在租賃上),加上市民的收入水平逐有提升,只要美國利率開始回落,市場很容易峰迴路轉,有見地的銀行家,應趁這個時候,人棄我取。在行家裹足不前的時候,搶佔市場,建立自己的市場優勢。