一手多盤爭售二手銷情放緩

自從內地調整了對抗新冠疫情的策略後，香港的對外聯絡迅速恢復正常，不但旅遊業與零售業的生意大幅提升，連我們做地產代理的生意亦得以轉虧為盈，擺脫了過去一年半以來的烏氣。

反應比較敏銳的是二手市場，今年1月份已初見眉目。隨著交投量的增加，樓價已出現强烈的反彈，估計單是1、2月份，二手樓價已升了5%左右；如果情況繼續，相信樓價可以在今年追回去年的跌幅。

地產發展商眼見二手市場交投暢旺，在2月份開始試推新盤，反應大體不錯。於是他們在3月份大舉出擊，而且訂價都非常吸引。部分第二期推出的單位，售價比之前推出的第一期的售價竟然便宜了一成半有多，對市場有一定的震盪作用。

有傳媒說，發展商減價促銷，顯示他們並不看好後市。不過，就我們所接觸，發展商大都比以前樂觀，否則他們連盤也不敢推。訂價比較保守的原因，不是因為看不好後市，而是疫情期間他們手上的庫存相當多。所以現時的銷售策略是先「求量」，待庫存下降後再「求價」。

從一手盤的銷情來看，市場承受力算是相當不錯的。大部分新盤的首批推出單位，都能在推出的頭一兩天內售罄。計算到執筆時(3月29日上午7時)，單是3月份賣出的一手單位已超越2千個。

香港每年私人市場的落成量約18,000個左右，平均每個月要售出1,500個單位，才能令銷售速度不致落後於發展商的建設速度。而在疫情期間，新盤的單月銷售量甚少超越1,000宗以上，這是之前貨尾單位不斷累積的主要原因。所以，發展商對3月份有這麼好的銷情都非常雀躍，紛紛為在4月份推出更多的新盤做出部署。

發展商在推新盤時，廣告多，佣金高，市場的注意力都被吸引到一手市場，二手市場的交投顯得相對淡靜。加上市場上的筍盤已被吸納得七七八八，而業主的心態以比以前增强，買賣雙方經常都爭持不下，成交難度大增。因此，我估計，3月份一手市場的成交量雖然大增，但二手市場的成交量卻相對回落。以總成交量來計，3月份應仍是一個上升的月份，只是力度好像有減慢。

依我看，第一季的好市，力量主要源自疫情期間的購買力的積累。可是，積累總會被日漸消耗，市場必須有新生購買力的不斷出現，才能持續興旺下去。那就要看香港的實體經濟今後能否持續增長。

香港經濟是外向型的，受宏觀大環境的影響比較多，自己的主導能力比較弱。可惜現時世界宏觀環境愈來愈複雜，不確定因素愈來愈多。看來樓市在第二季會進入爭持期，要待形勢明朗一點之後，樓市才能找到新方向。