二手樓交投雖增惟市勢依然未穩

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數，上周報146.84點，按周跌0.49%，創自2017年2月12日錄得146.83點以來的近7年新低，反映本港樓價的跌勢未止。

在樓市下跌初期，帶領樓價回落的主要是一手市場的新盤。原因是發展商對市場的敏感度較高，為了貨如輪轉，及早收回資金，他們只能按市場的接受能力來開盤。否則開盤也賣不出，開盤也沒有意思。

小業主則沒有發展商那麼快接受現實，他們會先按心目中的理想價放盤，放盤一段時間後，若仍乏人問津，才願意把售價逐步調下來。因此，二手市場的反應一般都沒有一手市場快。

不過，最近的情況似有所改變。本港樓價是2021年9月開始回落的，前後已回落了兩年有多。相信大部分小業主對本港樓市的處境已認識得較為清楚，不再存有太多的不切實際的幻想。所以他們的叫價已比之前貼市很多，在有客還價的時候，多會認真考慮。如是令到二手市場的成交價回落得比之前為快。一些藍籌屋苑最近紛紛跌破一萬元一呎的心理關口。

最先跌破一萬元一呎心理關口的是嘉湖山莊，跟着是沙田第一城；日前就連麗港城，也有單位跌破一萬元一呎。相信這樣的情況正在向其他屋苑蔓延。一萬元一呎的單位很快會在二手市場上比比皆是。

至於那些非屋苑式的小區環境較差的單棟式樓宇，樓價的跌幅就更大。有些跌得多的地方，單位售價已跌至二至三百萬元水平，與居屋的售價相差不遠。

不過，價錢回落後，能夠負擔得起樓價的人亦跟着增加，如是令到二手樓的交投比之前活躍了很多。但根據前線經紀的反映，現時能夠成交的大都是業主願意退讓的筍盤，買家甚少願意追價去滿足業主的要求。因此，現在仍不能肯定，二手樓價可以隨交投量上升而找到支持位。

再者，這個月二手市場之所以交投增加，有相當大的原因是一手市場沒有大盤開。上個月因為有YOHO WEST熱銷，一手市場成交的新樓合共有1,407個單位；但這個月雖已過了三分之二的時間，一手市場的成交卻只有306個單位。估計今個月一手市場的成交將不及上個月的一半。

由此可見，今個月的成交並不見得特別活躍。有政府官員說，減辣後地產市場的成交已比前活躍，看來減辣的成效並沒有如官員所說的那麼理想。政府應考慮是否有需要推出補充政策，以讓樓市可以維持有健康的成交量。