反覆上升仍是樓價走勢的主旋律

中原城市指數(CCL)上周報146.35點，按周升1.01%；顯示再上周的回落只是一時的，尚未形成明顯的傾向性。

自從政府全面撤辣後，CCL曾連升三周，升幅達2.84%。第四周出現反覆，由升轉跌，跌幅達1.5%。悲觀派於是大放厥詞，說由撤辣所做成的樓市反彈已經完成，香港的樓市又將返回反覆向下的趨勢。

我不認同這個觀點。我認為，至今為止，樓價走勢的主旋律仍是向上，個別一兩個星期的反覆，不足以改變這個主旋律。

任何市場的走勢都是波浪性的，很少會直線上升或下跌的。統計的時段愈短，出現反覆的機會愈多。CCL一個星期統計一次，所以即使細微的反覆亦能反映出來；差餉物業估價署的樓價指數一個月才統計一次，走勢就會相對穩定，前一周在CCL出現的反覆，將不會在差餉物業估價署的樓價指數上反映出來。

以我從前線掌握到的資料來推算，差餉物業估價署的樓價指數，將不但三月份會升，四月份也會升，至五月份才有機會在高位出現徘徊，要爭持到下半年才會見真章。

坊間有些評論，以長實的新盤Blue Coast雖蝕讓仍未能一Q清袋為例，指撤辣後引發出來的反彈力度有限，很快已顯出疲態。現實是長實的新盤賣得十分理想，共套現101億，破了香港有史以來的紀錄。怎可以以未能一Q清袋就說樓市的動力不足？要知道Blue Coast是樓花盤，要一年後才入伙，長實尚有足夠的時間在入伙前去清理「貨尾」。樓花能賣出這樣的成績，發展商應十分滿意。

把一個賣得不錯的新盤也說成銷情欠佳，用心何在呢？不外是想先確立一個高的標準，以令往後其他新盤的銷情顯得更加不濟吧了。其實，世界上大部分地方，都不會出現賣樓可以一Q清袋的現象。能在首循環賣出一半，入伙前賣出七成，發展商已十分高興。

以香港現時的市況，發展商想達到以上這樣的銷情應不難。賣得好的，不但可以開新盤，還有條件清貨尾，改善自己的財政處境，並有能力在下次政府賣地時參與競投，令市場氣氛進一步得以改善。

當然，我亦明白，由撤辣所造成的樓價反彈，高峯期已在三月份出現，餘波會延續至四或五月，但到六月份就會復常。不過，這個復常並不是說市況會返回撤辣前的情況，因為撤辣後，市場就不再全依賴用家，納入投資需求後，市場當有不一樣的表現。