從差餉物業估價署的數字看樓市

差餉物業估價署每年都發表一份《香港物業報告》， 2023年的初步統計數字最近已經公布，值得關注香港樓市的人細讀。

差餉物業估價署的數字顯示， 2022年香港私人住宅的落成量創了近年新高，合共有21,170個單位。比過去五年(2018至2022)的平均落成量18,212個要高。而2021年的落成量又相對少，只有14,390個。如是令到2022年的落成量一下子增加了47.12%，難怪香港的樓價與租金在2022年都受到一定的壓力。

由於2022年的入住量並沒有因落成量增加而上升(只有14,010個單位，與前一年相若)，導致2022年底的空置率輕微上升至總存量的4.4%，相當於54,970個單位。在一般情況下，低於5%的空置率都會被視作自然空置率。所以香港的樓宇空置率並不嚴重。

有人曾以香港有空置單位為由，指控有人囤積居奇。他們認為，54,970個空置單位不是一個小數，已相當於三年的落成量。他們認為政府要好好利用這批空置單位，方法是向這批單位的業主徵收空置稅，這樣就可以迫使這批小業主把手上的單位賣出來，以物盡其用。

這種看法有點偏頗，原因是市場上會不斷有交易，而交易的過程中亦沒法避免會出現空置。香港每年住宅市場的交易量大都有總存量的5%以上，比一般的空置量都要高，而這些交易大部分都是交吉交易的。再者，新買家入住前大都會裝修一下，而裝修期間，物業亦會被視作空置狀態。所以，住宅市場有5%的好自然空置率並不為過。

現時，香港的住宅空置率主要集中在豪宅上，面積在1,000方呎以上的大單位的空置率高達8%，以面積在1,000方呎以下的中小型單位的空置率則只有4.1%。出現這種差異的原因，可能是中小型住宅的買家大部分都是本地的實際用家，投資者比較少，所以業主自用的比例比較高，很少空置。而豪宅單位則有相對多的投資者，加上其中有一部分還是內地投資者。他們買樓的目的是為了更好地作資產配置，不一定全部用作自住，所以會出現較多的空置。

這類大陸業主的心態與香港人不一樣，他們志在擁有，而不太注重要有合理的租金回報。他們經常任由物業丟空，而不太着緊要及時出租。如是導致豪宅的空置量雖多，但售價卻未有因空置率高而偏軟。

在這種情況下，政府在土地供應上，應集中全力為社會提供中小型單位，以紓緩市民的實際需要。至於大型的豪宅單位，則可以遲一步才提供。因為，豪宅單位即使供應少一些，對民生的影響亦相對有限。

差餉物業估價署估計，2023年與2024年的住宅整體落成量，分別為19,950與26,970個單位，都是比過去五年平均落成量來得高。我預期這樣水平的供應，已足以令空置量上升，並對租金形成一定的壓力。