人工智能驅動的「阿法狗」(AlphaGo)在數年前已能輕鬆打敗中韓的圍棋國手。時至今日，人工神經網絡等技術雖然還在完善當中，但實際上人工智能技術已經可以代替人類進行一些複雜的分析，甚至思考。至於在商業上的應用程度，已不是技術上問題，而是行業認受性和法律框架等問題。如無人駕駛汽車大可取代人類駕駛，但法律還是未能解決交通事故責任誰屬這類老問題。
上兩篇文章介紹了一家善於結合傳統與科技的產業測量師行：華坊(CHFT)，其研發的以人工智能驅動的智能估價模型(AVM)結合複雜的建模技術促進了房地產「大數據」應用在一個「非線性」的估價模型上。實際上房產AVM可以說是方興未艾，未來的發展還取決於不少因素。但起碼，從一些實戰例子中，可以窺探出其潛力還是巨大和具備建設性的。如最近有一宗政府的土地進行公開招標。土地位於旺角新填地街，由於是一塊蚊型地，可比案例以至其複雜的賣地條款，導致專業評估這塊土地的難度增加。最後土地以8,590萬元被投得，除較市場預期低之外，也出現了房地產評估界的一些值得探討的現象。
招標結果揭曉前，傳媒查詢了大概5家測量師行的估價，而其中華坊運用了AVM去輔助這次傳媒查詢對土地價值的評估，其估價是5家測量師行最貼近市場的一家，可見人工智能驅動的AVM的確起了輔助作用。
另外，有趣的是，測量師行之間其實出現了兩極的評估，估價偏高的比投標結果高了接近4倍。這種市前估價的大幅度偏差，足證估價是充斥著人為的因素，而當中也難免有人為的失誤，如錯判市場案例，甚或錯看相關的地政條款。
可幸的是，這次也衹是些毋須負專業責任的意見而已，倘若情況發生在專業評估報告時，後果則可大可小。人為有心無意之失誤，加上相關專業學會的長期監管失靈，錯誤的房產估值都會動搖香港金融體系的穩定。從發展角度來看，AVM實際上應該就是一根救命稻草，令市場有一個風險控制的可能。市場深受疫情打擊，不少銀行最近都對被質押的地產重新審慎評估，看有否需要call loan，市場更需要沒有人為操縱及錯誤影響的房產估值。
另外，AVM的進一步發展，將會是處理更複雜的房地產發展專案的可行性分析，除了單純的土地估價，也可運用人工智能分析一些規劃申請案例，地契條款約束，建築設計相關法規對專案的影響等，以彌補錯看地政條款等的人為錯誤。
香港測量師學會去年接受《南華早報》查詢時，認為視察物業是出具專業物業評估報告的一環，故此地產估值完全自動化是沒有可能的。這也可見AVM的發展還存在行業既得利益及保守的專業框架等阻礙。
筆者認為業界理應懷抱創新，專業監管機構更須積極應對科技衝擊，並主動作出規範。香港AVM發展的幾座大山，科技發展進度，數據收集整理，行業既得利益阻力及法律框架等，都亟須業界與政府攜手面對。