減息期望降溫港樓何去何從

自從美國聯儲局在九月份減息0.5厘後，十月份香港的房地產市場曾出現一次力度不小的反彈。一手市場的交投，從九月份的741宗激增至十月份的2,992宗，增幅高達3倍。二手市場亦價量齊升，中原城市領先指數連升了兩個禮拜，升幅有1.41%。

由於聯儲局原先予人的感覺是減息趨勢會持續至2026年，以致市場對持續減息抱有相當高的期望，房地產市場的參與者很多都以為樓價很有機會因此止跌回穩；如單計第四季，甚至可能累積到一定的升幅。

不過，這個期望很快就因特朗普的再次當選而受到挫折。原因是特朗普在競選期間叫得最響的是他的關稅政策。他要針對的可不只是中國，而是遍及全球所有想把自己的產品出口至美國的國家，最低的稅率亦要10%。

此舉勢必引致美國的通脹重臨，為了避免通脹惡化，聯儲局不但沒可能減息，甚至可能要恢復加息。十二月份再減息0.25厘的可能性，亦由原先的超過六成，退到不足五成。至於明年的減息機會，亦得看經濟數字如何而定，在現階段仍未有條件作定論。

這種轉變令原先已恢復得相當好的置業信心又再度猶豫。因為，若然利息不跌，那麼租金回報率仍未具足夠的吸引力，而買樓自住的負擔亦不會輕鬆過租樓。置業的傾向於是又被冷卻。

不過，近期大額成交卻依然興旺，十一月份逾億的成交亦已超過10宗。成交的覆蓋範圍很大，既有傳統的半山豪宅區，亦有出現在新界屯門的青山公路。更令人詫異是買家之中竟有兩個老外，而且還是來自公認為有識見的金融界。如果連他們也願意花逾億元在香港置業安居，難道還不足以反映香港是一個值得投資的地方？

其實，十月份本港樓市之所以會反彈，除了因為美國聯儲局可能重啟減息周期外，還因為內地政府全面出手設法扭轉經濟下行的趨勢。雖然市場上有意見認為政府出手的力度仍稍嫌不足，但以我們公司在內地的實際觀察所見，這些新政策與具體措施都是有實際功效的。

措施推出後，不但政府的資金到位，民間的資金亦有一同參與，令市場的氣氛明顯得到改善。因此，不但房地產市場的交投量大幅增加，連消費市場的積極性也比前有所提升。即使在特朗普當選後，這種樂觀的情緒亦未見冷卻。

各種跡象都顯示，內地人覺得政府今次推出的政策是恰當的，遲早會有成效的，否則他們不應有今天這樣的市場行為。這比投行的分析員怎樣看更為重要。中國是全球經濟體量最大的國家，如果中國經濟出現拐點，其對香港的影響，將不亞於美息的上落。這點香港的投資者必須關注。