金管局進一步放寬樓按的做法正確

金管局日前宣布，容許銀行把按揭成數由七成放寬至八成，以協助那些用建築期付款的樓花買家完成交易，以免他們因樓價下跌，而無法借到原先預期的貸款金額，無法履行合約條款。

若然，銀行現在不這樣做的話，相信有相當一部分樓花買家會被逼撻定，可能令到本已十分低迷的地產市道雪上加霜。

事緣近年有不少樓花買家都選擇以建築期付款的方式入市。相對於另一種付款方法——即供分期而言，按建築期付款的好處是，不用在樓未有得住之前就開始供樓付利息；但壞處是，若果樓價下跌，到樓宇入伙要付樓價尾數時，銀行可以提供的貸款可能與原先估計的有差距，變成自己還得另籌現金去補差價。

譬如：有一個售價1,000萬元的單位，買家以建築期付款；方式是首期10%，另20%買家在建築期以每月1%付款，共付20個月。餘款70%，可在樓宇入伙時向銀行貸款，繳交給發展商。以當時的市況，銀行覺得借700萬沒有問題。可是，到樓宇入伙的時候，樓價比簽買賣合約的時候跌了15%。銀行只願意借850萬元的七成，而不是1,000萬元的七成，亦即是只肯借595萬元，而非700萬元。變成買家得另籌105萬元才能完成交易，否則就可能被逼撻定，導致損失慘重。

現在，金管局願意讓銀行借夠樓價的80%，亦即可借850萬元的八成，即680萬元。那跟原先預期可借約700萬元，只相差20萬元。買家自己籌到的機會就大很多。這樣，市場就可以避過一場撻定潮，樓價受到的衝擊就會小很多。

不過，社會上亦有人擔心，這種安排會令銀行蒙受更大的風險。金管局的責任是監管銀行做好風險管理，現在卻反其道而行之，反而在市道低迷的時候，推銀行去冒更大的風險。

問題是香港現時最大的風險是社會陷入通縮，而不是個別單位的借貸成數有沒有偏高。如果前者把控不住，後者監管得再好也得不償失。

美國在次按危機爆發後，聯儲局並沒有叫房利美與房地美等提供樓宇按揭公司借少一些錢，反而為他們接手了很多按揭債券，提供了更多的資金，讓他們可以繼續為房地產市場放水。

由此可見，金融管理不是收得愈緊愈好，而是有時要收，有時要放。美國矽谷銀行出事的時候，聯儲局就著令美國各大銀行放水，而不是收水。以香港目前的情況，若是不叫銀行放水，而是收水的話，社會要付出的代價可能更大，銀行的損失亦會更重。