「減辣」有序重塑樓市投資

自去年10月最新《施政報告》推出一系列「減辣」措施後，住宅市道的市場氛圍，正隨之有序地重塑。觀乎市場反應，與「辣招」相關的三款印花稅，包括額外印花稅(SSD)、新住宅從價印花稅(NRSD)及買家印花稅(BSD)，稅局於去年12月，單月共錄得377宗註冊成交，是自2022年1月來的兩年新高，其中NRSD 個案有311宗，反映投資者對住宅物業的信心。

新住宅從價印花稅，歷史沿故被稱為「雙重印花稅」(DSD)，現時舊稱已不適用。其設立主要針對當時供應緊張的住宅單位，壓抑本地投資氣氛，釋放供應而設，相關稅率適用於手頭已有一所住宅物業的香港居民，投資的稅務成本增加，變相收窄了投資的獲利空間。自去年10月25日後，其稅率由原先劃一的樓價15%，減為7.5%，減幅達到一倍。

由此可見，NRSD的註冊宗數有上升跡象，亦顯示物業投資者對香港物業的信心，因隨著成本減少之外，亦不能忽視政策所帶來的誘因。回顧過去，香港亦曾經歷如「九七金融風暴」、「科網股泡沫」及「SARS」的來襲，導致香港樓市在一段長時間低迷，惟隨著中央開通「自由行」後，劇情立即反轉，帶動香港樓市及經濟瞬速回復，並締造長時間的上升軌跡。

誠言，經歷「疫情」及「移民潮」的洗禮，港府就經濟復甦及彌補勞動力，亦推台一系列措施，包括「高才通入境計劃」及住宅稅務「先免後徵」的安排，成效顯著，措施均有利於樓市累積租戶及未來購買力。住宅租金已經先行反映，根據代理行租金指數，去年全年租金比前年升7.37%，差餉物業估價處公布的11月數據，亦錄得2023年全年累積升幅為6.44%，連升10個月，創下2019年12月之後新高，而據彭博行業研究預測2024年的香港住宅租金會再上升5%至10%。

另一邊廂，住宅價格由於高息環境，持續下行之時，與租金出現背馳現象，租務回報率因而提升。隨著美聯儲完成加息周期，並有機會在本年第三季起減息，或會進一步帶動樓市氣氛，而專才方面，雖然有「先免後徵」的稅務安排，惟初臨新境，仍需時穩定入息，方會考慮置業，故租務市場在今年繼續熾熱可期。未來經濟景氣轉色，且利率確定下調時，轉租為買也合理不過，有機會帶動樓市重上升軌，因而更加吸引目前物業投資的誘因。

作者為高力香港估價及諮詢服務董事陸偉倫