今年新盤近3萬伙潛在應市北區成彈藥庫

2026年香港樓市供應戰即將開打。經歷前幾年低迷，發展商貨尾積聚，新一年將採取精準策略，循序漸進推盤。預測全年潛在新盤達95個，合共約提供29,836伙私宅，較2025年36,181伙回落17.5%，跌穿3萬伙關口，創14年新低。實際推出量視市況而定，筆者估計約1.75萬伙。發展商料不會一窩蜂出擊，而是拆細項目、選擇性應市，瞄準買家需求。這場供應戰將如何影響樓價與置業機會？以下分區剖析。

首先，新界區重奪供應霸主地位，潛在單位17,675伙，佔全港近六成，項目31個，多為大型盤。經過3年休養生息，新界火力全開，焦點集中北區、西貢、元朗及離島，合計14,806伙，佔全港近五成。北區供應最多，達7,068伙，主要靠粉嶺馬適路兩個巨無霸項目：一個2,300伙，另一個1,898伙。這兩個「雙子星」將帶動北區基建升級，吸引家庭客與投資者，但發展商或分期銷售，避免市場壓力過大。

西貢區亮眼，4個項目提供2,627伙，排全港第三，主角是日出康城13A及13B期合共2,550伙，鞏固港鐵上蓋優勢。元朗有7個項目、2,572伙，重點包括龍田村1期700伙、東成里1A期665伙及映河路1A號566伙，中型盤適合首置及換樓客。離島區6個項目、2,539伙，主要由東涌喜東街1,982伙撐起，其次愉景灣意濤1期320伙，供應多元化，涵蓋市區至度假式住宅。

九龍區供應回落至第二位，潛在單位8,832伙，佔全港29.6%，項目32個。九龍城區蟬聯全港項目最多(21個)、伙數第二(6,703伙)，啟德新區仍是主戰場，7個項目提供3,602伙，包括啟德海灣第2期1,121伙及DOUBLE COAST第2期704伙。土瓜灣區成另一供應庫，總2,495伙，主要來自市建局4個重建項目1,983伙，加上私人重建512伙，將帶來優質舊區新貌單位。

港島區項目最多(32個)，但單位僅3,329伙，繼續包尾，反映土地珍貴，多為兩極的小型項目或豪宅。南區供應最多，有1,490伙，焦點黃竹坑站港島南岸系列，第6A期463伙為區內最大，整個站年內潛在供應985伙，佔港島近三成，港鐵便利吸引上班族。海盈山4B期368伙及海德園第2期258伙亦吸睛。中西區13個項目近千伙，成全港第二多項目分區，從山頂獨立屋、半山豪宅到中西環小型重建，百花齊放，滿足各類需求。

巨無霸項目方面，2026年有6個一千伙以上大盤，如新世界發展(017)夥招商蛇口的粉嶺馬適路2,300伙居首，華懋港鐵東涌喜東街1,982伙次之，萊蒙馬適路1,898伙第三，這些「航母級」項目將測試市場承接力。

總的來說，2026年潛在供應近3萬伙，但料實際僅1.75萬伙應市，發展商將精準出擊。若經濟持續回暖，新盤或成樓市轉捩點；置業者宜密切留意，伺機入市。