從調整到復甦：香港住宅市場的轉捩點

2025年的香港住宅市場，走過了三年的下行周期後，呈現出明顯的復甦跡象。市場隨着利率從2025年中開始回落，住宅交投逐月改善，尤其是踏入第二季後，市場情緒明顯回暖。全港住宅註冊量在2025年連續多個月維持於五千宗以上，反映民生置業與換樓需求重新釋放。差估署公布的私人住宅售價指數在2025年錄得自2021年以來首度按年上升，全年升幅約3.25%，顯示價格已從過去數年的跌勢中穩步爬升。

在一手市場方面，發展商面對自過去數年累積的大量庫存，於2025年採取積極的推盤策略。全年多個大型新盤以貼市甚至略低於同區二手的定價推出，以加強吸引力，加上市場預期息口趨向下行，使買家重回市場。2025年上半年一手成交已達9,300多宗，下半年更因減息推向另一階段的活躍水平，全年錄得20,540宗，較2024年上升20%，重回2019年水平。啟德區、港島以及將軍澳的多項新盤在開售當日即錄得高去貨比例，部分新盤單日吸納數百個單位的盛況再次出現。發展商以快速銷售代替高價策略，成為全年成交增長的關鍵驅動力。

二手市場起初受到一手市場的壓力而顯得相對疲弱，但在印花稅調整及利率回落等多重因素影響下，成交於年中開始逐步回升，並於第四季進入更為穩健的復甦階段。全年二手成交約37,000宗左右，仍然佔市場的主要比例。值得注意的是，負資產個案於2025年末出現明顯下降，較2025年第三季下跌約三成，反映價格回穩後銀行風險亦顯著減輕，市場心理壓力同步下降。

供應方面，根據差估署的《香港物業報告 2025》，2025年約有20,800個新單位落成，2026 年則約20,100個。這兩年合計超過四萬個單位的新增供應，當中2025以九龍區供應最為集中，尤其是九龍城區，佔2025年供應總量約四分之一，其次為新界的大型發展區。在2026年，新界將為主要供應區域，佔總落成量的69%，其中西貢將提供27%，另外16%將來自大埔。

展望2026年，住宅市場大致可延續2025年的復甦基調，預期價格可錄得約5%的升幅。息口下行周期若進一步確立，將有助強化買家的入市能力。然而同期新盤落成量仍然偏高，意味市場仍需在吸納供應與維持價格穩定之間取得平衡。發展商在資金成本下降下有望逐步收窄折扣幅度，但整體仍會以穩步去庫存為主。二手市場的議價空間則會因買家信心改善而趨向合理化，成交有機會在2026年稍為提升。

高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港