2025樓價回穩？

回顧由2022年至2024年，香港樓市經歷一段轉向下調的長周期，根據差餉物業估價署的所有類別私人住宅樓價指數，從2022年1月至2024年12月，私人住宅樓價下挫約26%，期間港府為促使樓價穩定發展，推出一系列政策措施，包括「全面撤辣」、放寛供款百分比及擴闊專才及資本入境門檻等。終於去年全年樓市成交達53,099宗，按年升19%，似乎為樓市重注動力，依此趨勢，2025年住宅樓價是否有望回穩？

先從宏觀角度分析，樓價於年來持續下調的成因，可歸因於幾大原因，包括「移民潮」所觸發的折讓套現及需求減弱、一手供應庫存過盛，以致發展商之間價格競爭、美聯儲接連加息使得資金保守，無法流入樓市。而針對需求減弱的問題，港府從政策層面，放寛專才入境門檻並予以置業的稅務優惠，事實上從政府統計處數據反映，香港人口於2023年底比2022年上升0.4%，而至2024年底的人口也按年上升0.1%，連續三年錄得增長，其中常住人口數目按年上升0.3%，約為726.7萬人，足見政策反映一家的成效。

不過，人口增長未有為樓市即時注入買賣的動力，卻從租金的升幅可見，目前的物業用家更傾向透過租賃解決居住需要，同樣從差估署數據可得，租金指數依然與樓價呈背馳走勢，至2022年12月最低點173.6至2024年9月達到195.1，一度升幅達12.5%，及後踏入第四季的傳統租務淡季，也只僅僅回落1%，可見租務市場的灸熱，甲類中小型單位的平均租務回報率可達3.2%，幾乎與最新按揭利率約3.25%看齊，而不少二手住宅物業的租務回務更超過4%，配合「全面撤辣」所釋放的投資需求，亦因此吸引到一定追求穩定租金回報的投資者配置物業資產。

利息方面，去年第三季起美聯儲開展減息步伐，本港銀行的最優惠利率亦幾乎同步減低，從2023年最高的5.875厘減至現時的5.250厘，而針對按揭部分，甚至有大型銀行一度推出3至5年的定息優惠利率，介乎3.05厘至3.15厘，也因此構成市場對步入減息周期的利好預期。然而，隨著特朗普的管治班子推出一系列保守政策，市場預測今年的減息步伐或因而出現變數。只是，從去年第三季度的減息與樓價之間的變化可見，市場對消息的敏感度並不高，也僅在1% 的上落之間穩定發展。

雖上述各種跡象建構出樓市漸漸穩定的需求基礎，然而價格是否能穩定發展，仍需視乎各大發展商的「去庫存」策略，而綜合市場消息，今年有機會出售的全新一手樓盤供應量就已達28,233伙，隨著近年整體市道包括工商物業的資產價值下調趨勢，住宅物業成為各大發展商換取資金流動性最高的物業，預計本年的樓盤推售節奏及競爭會持續激烈，主導整體樓市的成交及價格發展，或成主導整體樓價會否下調的主因，二手物業在收窄了價錢溢價的情況下，流動性也因此減弱，除非本年有重大的需求利好消息，若二手業主期望於新一年套現資金，需要更積極調整價格預期。

高力估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港