2025住宅市場趨勢與洞察

2025年，香港住宅市場從持續下跌轉向溫和復甦。在樓價指數方面，根據差估署，私人住宅樓價指數在今年第一季仍按年下跌7.76%，延續了自2021年底以來的跌勢。然而，自4月起，樓價終止跌趨並開始溫和反彈，至10月時，樓價指數創下15個月新高，較3月份低位上升3.3%。

成交量方面，今年第一季度住宅銷售量強勁反彈，一手銷售按年增長35.8%，二手銷售亦增長19.3%。在政府一系列利好措施後，其中細價樓百元印花稅徵收門檻放寬，由300萬元或以下提高至400萬元或以下，降低首次置業門檻，市場交投變得活躍， 10月份的總交易量達到5,714宗，總交易金額則高達510億元。值得注意的是，一手市場尤其突出，開發商積極推盤，截至2025年10月，一手住宅交易量已達16,979宗，超過2024年全年的總和的16,912宗，一手二手總住宅成交量51,361宗，較2024同年增長約20%。房屋局最新數據顯示，截至今年9月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應量為10.2萬伙，當中現樓貨尾回落至2.6萬伙，未售出樓花單位減少至6.2萬伙，反映新盤貨尾庫存量正逐步減少，整體供求關係將趨向平衡，近期新盤首批普遍採貼市價策略，期後再因應市場反應調整價格，合理定價有助加快一手去貨速度，有助穩定市場。

2025年上半年，市場普遍預期美國聯儲局將會減息，導致港元拆息出現回落趨勢。HIBOR（香港銀行同業拆息）5月曾跌破0.56厘，達到三年來的最低點，減輕了H按借款人的供款壓力，並提振了市場信心。但隨著美國通脹數據頑固以及聯儲局維持高利率的態度持續，市場對減息時機的預期被推遲至2026年。這導致下半年港元拆息再度反覆向上，HIBOR在8月份顯著飆升至大約3厘。儘管HIBOR在下半年有所反彈，但大多數H按計劃設有封頂位，多數業主實際仍是按封頂利率供樓。因此，實際按揭利率並未隨著短期HIBOR的波動而大幅上升。早前，美聯儲再度將聯邦基金利率目標區間下調25個基點至3.5厘至3.75厘，為自2024年9月以來第六次降息，全年累計下調75個基準點，進一步利好住宅物業市場。

在租金市場中，政府積極引入外來人才，截至今年8月底，各項輸入人才計劃合共接獲逾52萬宗申請，並且已有超過23萬人抵港。專才來港初期會「以租代買」，帶動住宅租金，逐漸適應本港環境之後，部分會「轉租為買」，為市場注入更大動力。受惠於政府各項人才引進計劃，住宅租賃需求強勁，租金指數持續九個月上升。租金上升帶動租金回報率增加，也吸引了部分「以租代買」的租客轉為置業。

展望2026年住宅市場，在銀行連環減息、新盤庫存量減少、外來專才持續流入及政府利好措施的支持下，市場普遍預期2026年樓市復甦將持續，預測樓價將有3%至5%的增幅。

土地供應方面，政府預測2026年私營住宅單位落成量將降至約20,100伙，較2025年的20,860伙略低。政府的人才引進計劃持續為市場提供支持，非本地學生簽證批准數量預計將增加，這將有助於租賃市場的提升，使租金回報率達到吸引水平，進而吸引投資者。

市場普遍預期美國將開始減息，本港HIBOR有望回落，這將降低按揭成本，進一步釋放購買力，加強市場的復甦動力。

高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港