加速舊樓併購有利換樓市場流轉

今年2月底財政司司長宣布全面「撤辣」後，整體樓市一度表現亢奮，但熱潮過後近月樓市又回歸平穩，取消實施十多年的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅安排。究竟「撤辣」之後，樓市將出現甚麽樣的反應？筆者較為關注除一手新盤市場的銷售情況外，二手市場轉流同樣重要，在「撤辣」之前，不少本身已經持有住宅的業主，礙於「重稅」的考慮下，投資者幾乎悉數離場，連帶換樓客亦態度審慎，盡可能「先賣後買」減輕被徵收額外稅項的可能，撤辣後整體換樓市場是否已經回復暢旺。

不過只要簡單對比今年上半年與實施「辣招」前的上一個完整年份2009年的住宅流轉率，不難發現「辣招」對市場造成的影響仍然十分顯著。在2009年全年二手成交量超越10萬宗，比對於全港超越一百萬伙私人住宅計算，過去住宅的流轉率超過一成。辣招的實施令樓市交投持續萎縮；加上息口高企，買家觀望氣氛濃厚，去年全年二手成交只有3.6萬宗，流轉率大幅降至不足4%，今年上半年二手成交量稍為回升至2萬宗以上，按現況全年二手交投即使重上4萬宗水平，流轉率仍然處於低水平，低流轉率反映業主需要更長時間才能售出單位，業主一直無法出售單位，自然導致「換樓鏈」停滯，急於求售的業主，或需更大幅度減價才能沽出單位。

換言之，現時換樓市場仍然有待復甦，新近立法會三讀通過強拍條例修訂草案。新條例下，樓齡達50年或以上舊樓，在全港7個舊樓集中的指定地區，強拍門檻由現時的80%業權降低至70%，甚或是65%，相信新例下可令部分發展商重啟部分收購項目程序，加快本港舊區重建的速度，事實上目前不少舊樓業主，面對發展商併購舊樓意慾減低的同時，亦需預備一大筆舊樓維修的開支，加快舊樓併購自然有助釋放換樓市場的流轉。

總結來說，撤辣已為樓市帶來利好的環境，相信加上新近通過強拍條例修訂草案，有助加快舊樓併購，進一步讓市場流動性將得到改善，成交量有望恢復正常水平，換樓家庭將更容易出售手上的物業，不過在現階段息口依照高企，銀行對新造按揭較審慎，令市民入市心態亦變得審慎，現階段樓市需要提升換樓客的換樓意慾，樓市有望實現更加穩定和平衡的發展，為市場參與者提供更多機會和選擇。