上期提及今年11月按證公司公佈延續定按試驗計劃，並因應市場按息跌幅調整10年、15年及20年之定息率分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘，用家反應如何呢？
定按試驗計劃於11月2日公布調低息率，但11月份銀行同業拆息卻明顯下跌，1個月拆息由10月份平均0.42%再跌至11月份0.15%，月內拆息更低至0.1厘，最近因短期因素拆息稍為回升至0.25厘水平，總結近月H按實際息率低至1.4厘至1.6厘水平，較定按息率低約半厘或以上，H按息的跌幅無疑削減了定按吸引力，相信亦影響了定按申請量。
定按借款人毋須符合加息壓力測試，只需符合現行的供款佔入息比率要求，但由於按保計劃在放寬後亦具有壓測審批彈性，故此定按未至於發揮獨有優勢。然而，定按計劃息率調低後，1.99厘至2.19厘之定按息率低於現時H按的封頂息率2.5厘，換句話說，定按用家只需要通過低至1.99厘計算之每月供款佔入息要求，而不需要通過以H按封頂息率2.5厘加3厘計算之壓力測試，入息要求可透過使用定按計劃而降低。尤其對於購置樓價過千萬單位之買家，或會基於上述免壓測彈性而選擇申請定按計劃，申請之按揭額可高達1,000萬元，以按揭成數5成計，樓價可達2,000萬。
不過，由於定按息率始終高於市場水平，等同用家以高一點按息換取定息期保障，而本地用家較習慣性喜歡即時慳息效果的按揭計劃，加上市場預期港息很有可能跟隨美息在未來一兩年時間仍維持現時低水平，故此低息H按仍會維持逾9成之高選用比例；在低息期平穩持續期間，定息按揭的使用率暫仍會處於低水平。相信政府是希望提供多元化按揭選擇予用家，讓用家可選擇透過定按計劃鎖定每月供款額及按息支出，適合不想承受息率波動風險的長線用家。
作者為中原按揭董事總經理
文章轉載自「AM地產」facebook:
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