近月銀行同業拆息跌勢明顯，1個月同業拆息(H)跌至0.1厘近十年來低水平，導致H按實際息率亦出現顯著跌幅，加上有個別銀行對於轉按業務轉趨積極，增加轉按優惠並下調息率，令個別轉按息率低至H加1.3厘至H加1.35厘，實際息率由去年曾達2.5厘，降為個別最低至1.4厘，推動轉按需求開始回升。其中，以超低借貸成本轉按套現的誘因增加。
現時按息處於超低水平，造就磚頭套取流動資金的成本相當低廉，以物業套取100萬元資金的每月利息僅約1,250元，吸引業主透過持有之物業，以低息成本套取資金尋求高回報，又或作資金運用。息率下跌兼且貸款業務競爭下，私人貸款的利息亦逐步趨跌，部分合條件的貸款低至2厘以下；那麼私人貸款與物業套現應如何選擇？私人貸款的彈性較大，無須抵押物業，由申請至提取資金的速度較快，適合在短時間內需要資金運用的人士。私人貸款的收費準則參差，或涉及手續費，故此借款人宜用實際年利率作為參考基準，私人貸款還款期一般由3個月至60個月不等，視乎借款人之需要而選擇。
至於物業套現，利息支出一般可低於私人貸款，資金成本上是較低的。由於物業價值動輒幾百萬元或以上，若有足夠水位，透過物業可套取的貸款額較高，例如一個估值800萬元之單位，業主剩餘按揭額僅150萬元，以六成按揭額480萬元計，扣除按揭餘額後，業主仍可透過加按套現金額達330萬元。物業套現之還款期可長達10年至30年不等，拉長還款期可減輕每月還款負擔，但要留意轉按/加按一般設有為期兩年之罰息期。由於轉按套現屬於有抵押按揭貸款，當中涉及重新辦理按揭契約及律師樓手續，故此套取資金的所需時間較私貸長，一般仍需一個多月時間，故此物業套現一般不適合用作緊急或短期資金周轉。
作者為中原按揭董事總經理王美鳳
文章轉載自「AM地產」facebook:
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