梁振英與施永青供應量定義之爭

近期，前特首梁振英與中原集團創辦人施永青就「住宅供應量」的定義展開激烈辯論，核心在於「落成量」是否等同「實際供應量」。施永青主張，供應量應僅計算當年完成建設並取得入伙紙的單位(即落成量)，沿用差估署半世紀前的統計方式，否則將未售貨尾及未竣工的樓花納入供應量，會形成供應充足的錯覺。梁振英則反駁，政府統計的「未來3至4年供應量」包含貨尾、建築中單位及熟地項目(共10.7萬個單位)，更能反映市場可售資源，若僅計算落成量將低估實際供應潛力。這場爭論凸顯供應量數據的解讀差異，直接影響市場對供需平衡的判斷－若供應被高估，樓價下跌壓力可能被低估；反之則加劇市民對「供不應求」的焦慮。

香港住宅供應長期滯後於需求，成為推高樓價的結構性因素。2003至2012年間私樓年均落成量僅1.5萬個，低於1997年前的2.5萬個。雖《長遠房屋策略》目標10年供應47萬個單位(私樓佔40%)，但土地開發爭議如填海延誤，導致執行困難，至2021年私樓年均落成量僅微升至1.88萬個；公營房屋輪候時間長達5.3年，迫使低收入家庭轉向劏房(2021年達10.8萬戶)，間接推高私樓租金與需求。

事實上需求端的增長不僅源於人口總量，更受結構性因素驅動。香港人口持續增加，單程證移民、回流港人及「高才通」等人才計劃引入的內地專業人士，將推高住房需求。同時，單人住戶比例上升(2022年佔比顯著)，進一步放大單位需求。另外，香港人均居住面積中位數僅16平方米，遠低於亞洲主要城市(如新加坡35平方米)。狹窄環境迫使家庭在經濟改善後追求更大空間，形成持續的「升級需求」。

2021年樓價見頂了，市場進入調整期，未來五年的供應及需求變化如何？政府聲稱未來3至4年供應量達10.7萬個單位(年均約2.7萬)，但施永青質疑此數據包含貨尾與未落成樓花，實際有效供應可能低於預期。筆者估計頭三年實際每年約有2.5萬個單位，後兩年則減少至每年1.5萬個，平均每年約2.1萬個單位。

至於需求端則受香港及內地經濟放緩影響，可能會削弱購買力。而美聯儲降息週期若持續，將降低供樓成本，刺激需求。另外內地人才計劃如「高才通」，預計在2-3年後會轉化為購房需求。如果政策放寬，令資金更易轉至香港置業，就會刺激大量需求，當中存在變數仍有很多。

梁施之爭表面是統計口徑之辯，實質反映香港樓市深層矛盾－供應長期滯後，情況雖然稍有改善，但供應仍存在很大的缺口。樓市在未來五年，大跌的機會微乎其微，只要需求端一旦改善及信心恢復，樓價又會再展升浪。