樓市釋壓全速激活

龍年伊始，先祝願讀者「萬象更新，金銀滿屋」！從曆法上，龍年為「財庫之年」，不約而同，農曆新年後，緊接迎來新一份的《財政預算案》，本年主題「全速復甦」，受到全城關注。

回到房地產業界，歷經數年風霜，香港樓市價格已經從高位回調超過23%，影響除了產生社會負財富效應，導致市場對經濟活動信心減弱，亦拖累政府的賣地成績不濟，庫房縮水，對公眾福利也不得已緊縮，影響民生。各界別均呼籲政府，應乘美國利率見頂之際，資金現鬆綁時機，適時撤銷所有樓市辣招，雙管齊下，激活樓市投資氣氛，從而扭轉頹勢。

要知道，鬆綁辣招，免除額外稅項及「限售期」，某程度上是減低了交易成本及攤薄時間風險，激發樓市的投資誘因，然而要更進一步激活樓市，其實應該增強市場的流通性，釋放普遍市民的購買力，其中可從放寛「壓力測試」中再下一城，以達到目標。

為控制過度炒賣，而導致出現過度槓桿風險，金管局在2010年實施的按揭政策中，供款佔收入比率除了不能超過五成外，亦加設進行「壓力測試」，假設在現時利息上升2%後，針對首置買家，供款佔申請人月入不多於60%，如屬於第二套物業或非自住用途，則不能多於50%。其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。不過，隨著美國加息，金管局於2022年9月23日公布，將壓力測試要求重新放寬至假設加息兩厘，供款不能超過入息60%。

由此可見，金管局在政策層面能因應市況與利率狀況，可作彈性調整。同樣，在以激活市況為目標的情況下，目前樓價下跌、美聯儲的利率亦基本上見頂，而翻看最新一季的負資產調查結果，即使創下廿年新高的25,163宗，惟實際拖欠3個月以上的按揭貸款比率，僅有微乎其微的0.03%，即每1萬名業主，只有3宗拖欠個案，足見槓桿風險程度極低，有空間再次放寛「壓力測試」比率由2%減至1%。

就目前按揭利率4.125厘，供款年期30年計算，每承造100萬元的按揭，壓力測試下供款為4,847元，在目前的收入要求下，收入需達到10,127元，如此類推，而假設措施成立，則在新「壓力測試」的要求收入下，只需9,075元，差距10.3%，這樣可幫助收入剛好「摘界」的首置買家和換樓客等，更易實現置業計劃，並更大程度激活市場的流動性。