甲廈寧空置不減租之謎

受第五波新冠肺炎疫情影響，今年香港寫字樓市場表現疲弱，一份代理報告指出，香港上半年50大甲廈整體售價仍較去年底跌1.7%，而租金亦挫約3%。至於期間50大甲廈僅錄39宗買賣成交，按年大減約六成。企業在疫情下對擴充業務難免會較為謹慎，對商廈需求亦較弱，近期大手租賃成交多屬搬遷個案為主。

疫情同時令部分業主寧將手頭物業空置，香港甲級商廈的最新整體空置率攀升至近12%，為自2019年以來高。中環商務核心區空置率為8.2%，亦為歷史高水平，以致中環商廈整體租金由高位回落近三成，有個別呎租成交回落至約100元。

有個別全新的在建的甲級商廈業主寧願空置，亦不會考慮降低租金，主要原因是避免估值下調。假設以租金回報率大約3%計算，中環甲級商廈的資產價值會因此下調至只有每方呎40,000元水平，出現資產價值低於地價及建築成本的扭曲情況。租金收入下跌除了影響商廈業主向銀行借貸的還款能力，還會令物業估值大幅下調，對業主造成嚴重的財務壓力。

所以，商廈業主，尤其在建或全新整幢商廈發展商，多不會以減租手段搵租客，甚至寧願讓物業短期空置，待市場回穩、租金水平回升後才引入租戶，以免簽下低租金的長約而導致物業值值下調及長遠影響還款能力。

本港目前疫情雖然略為反彈，但醫務衛生局長盧寵茂透露，「國際投資峰會」11月初在香港舉行，屆時抵港人士隔離檢疫方式可能有變，他們或可有條件地免檢疫入境，這將大大有利本港營商環境，吸引外資進駐，租賃活動有望回升，甲級商廈的空置率料會逐漸回落。