經歷新冠肺炎疫情的洗禮，香港百業蕭條，銅鑼灣的舖租亦已不復當年勇。(資料圖片)
經歷新冠肺炎疫情的洗禮，香港百業蕭條，以往名店林立的油尖旺中灣銅，滿街吉舖。舖租曾經貴絕全球、象徵名店身份的銅鑼灣羅素街，亦已不復當年勇，過去只有名店才進駐得起的街舖，紛紛被本地家品店、口罩店甚至散貨場等民生類行業進駐，舖租較高峰期普遍大跌六至八成。根據差餉物業估價署2022至2023年度物業應課差餉租值顯示，商場店舖租值平均跌幅超過兩成，部分更接近四成。
海南島遊客免稅購物額度高達10萬元的競爭，內地遊客來港購物免稅金額只得5,000元，即使中港通關有期，只怕競爭優勢不再。可見將來，商舖租金以至租值及估值前景均較悲觀。至於寫字樓亦因營商環境未改善、在家工作WFH趨勢持續令樓面需求下滑，影響估值。
有人會問，為甚麼店舖及寫字樓業主寧願丟吉也不肯減租？究其原因，一舖養三代乃香港特產，部分富二代三代業主根本不等錢開飯，怎會妥協益租客；有手頭街舖物業較多的業主，擔心一旦減租，必觸發其他租客紛紛要求減租；城中早已把店舖或寫字樓物業抵押予銀行融資貸款的業主更不在少數，大幅減租必影響物業租值，怕因此被貸款銀行追差價甚至call loan，茲事體大。
近期有上市地產股發盈警，主要受到投資及發展物業重估出現未變現虧損影響所致；儘管有關情況未影響公司整體業務及經營現金流，惟根據IAS40，在現時會計制度下，上市公司每年要對投資物業進行重新估值，若旗下投資物業，經測量師估值後升值的話，這筆變動淨額將被視為一項收益，要將估值結果撥入損益表，或以成本扣除按年攤銷方式入帳，地產股盈利因而較波動，亦因而會公布撇除物業價值重估的核心收益，以反映實際盈利情況。
以一個面積為40萬方呎、租金每方呎150元的物業為例，每年租金收入為7.2億元，若預期回報率為4%，物業估值就是180億元，如借貸36億元，借貸比率就是20%。
若租金下跌20%，要預期回報率維持4%不變，同一物業的租金由每方呎150元下跌20%至120元，每年租金收入則為5.76億元，若預期回報率維持4%不變，減租後物業估值將下降20%至144億元，以原先借貸金額36億元計算，借貸比率則由原來的20%增加至25%。
上述例子反映，即使負債數額不變，負債比率也會隨著資產減值而上升，進一步影響拓展業務的潛力。身處息口上升周期，優質磚頭必須具備下列條件：擁有優質資產組合；低負債比率；強勁現金流；高現金水平，芸芸本地龍頭地產股中，負債比率介乎7.9%至41.3%，淨現金水平介乎109億至634億元，截至去年底，長江實業集團(1113)以負債相對總資本淨額比率7.9%，現金等值物達634億元，在上述兩項指標中均明顯跑出。
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