長實德國護老院內部回報率高

長江實業集團(1113)過去數年投資策略，盡顯其對於市場變化敏感度及前瞻性，繼2023年收購英國護理房託基金Civitas Social Housing後，去年10月再以3億歐元，向一家歐洲上市地產公司收購德國26間護老房屋資產項目，並與當地大型護老集團，簽訂長達25年營運合約，預計交易將於第一季完成，上述交易突顯集團全球化布局及多元化業務策略。

作為歐元區其中一個最富庶國家，德國面臨嚴重人口老化問題，政府預測到2050年，80歲或以上人口，將增長至800萬至1,000萬。隨著人口老齡化，對護理服務需求亦同步增加，估計今年入住養老院長者人數高達610萬，到2050年需求將再增長50%，德國養老院市場需求龐大，為集團上述投資提供良好前景。

更重要的是，德國餐廳養老政策，為養老院經營提供保障，政府會對在職員工，扣起部分用作退休入住養老院所用，租金有一定保證，降低投資風險。

長實特別項目總監趙汝成指出，上述護老房屋將即時為長實帶來租金收入，並可根據通脹率調整租金，預期內部回報率(IRR)將達到雙位數。

此外，葉德銓去年調任為集團副主席後，減少日常運作職責，主要負責監督集團運作及發展策略。

若果與本港物業發展內部回報率比較，德國護老院業務無疑更具吸引力，前者一般開發期為5年，平均內部回報率只有約6%，在高開發成本和房地產市場不確定性持續增加，長實繼續通過分散投資風險，通過投資不同市場以及非本地物業開發項目，藉以提升集團整體投資回報。

事實上，長實自2017年以來，逐漸將業務重心從本地地產發展轉向全球市場，這一轉變不僅提升集團投資回報率，帶來穩定收入來源，自從集團更名為長江實業集團以來，不論本地及海外投資者，早已不再視集團為一家純房地產開發企業，在本港物業發展市道持續低迷的情況下，集團多元化海外投資策略，愈來愈受到國際投資者青睞。

長實中期業績顯示，超過50%純利來自香港與內地以外的業務。香港地產市場高開發成本和高債比率問題日益嚴重，本港及內地房地產投資市道持續低迷，過去數年逐漸降低本港及內地物業投資發展比例，將資源投入到回報更高的海外項目，從而降低對本地市場依賴，更能反映集團管理層高瞻遠矚。

雖然本港政府已撤銷所有樓市調控措施，但由於本港經濟仍然充滿挑戰，面對人民幣貶值，北上消費熱潮，地緣政治局勢緊張，中美博弈關係持續，本港樓市仍然未有太大起色，部分淨負債比率高企房地產發展商，新盤只好減價求售，藉以改善財政狀況。由於聯儲局今年減息步伐料將放慢，部分本港房地產發展商負債比率難免上升，某程度亦反映，只從事房地產開發的投資風險。

長實集團通過海外投資高內部回報率項目，靈活應對持續變化的市場和利率環境，通過收購德國護老院，不僅能獲得穩定現金流，還能降低對本地市場依賴，對盈利增長帶來積極推動作用，亦為未來發展奠定良好基礎。