我一向不太喜歡以「環境很差」作分析起點，因真正影響市場的轉變，往往並非突如其來，而是不知不覺間已悄然發生。今天香港面對的核心問題，未必是樓市本身，而是支撐樓市的「飯碗」。
近年愈來愈多行業正被更低成本、更高效率經營模式取代。中港車、寵物相關服務、花卉零售、飲食、運輸、網購，以至部分專業服務，均面臨同一現象——並非經營不善，而是對手人工更低、供應鏈更完整、價格競爭更具侵略性。
這種結構性淘汰未必即時反映在失業率，卻長期侵蝕中產收入增長。當收入缺乏持續上升基礎，樓價又憑甚麼維持長升？
市場常見說法是：「租金仍有支持。」但必須分清租金依賴的是人口流動，而供樓依賴的是長期而可預期收入來源。兩者間不必然同步。
更深層還有地緣政治風險。台海局勢、區域軍事變化，我不會誇大為即時危機，但可肯定是，相關風險只會增加，不會自動消失。一旦真正的「形變」出現，歷史經驗告訴我們，往往需要十年甚至更長時間，才有可能出現逆轉。
我從不建議一概不買樓。有人自住、有人短炒，皆屬個人選擇。但若要我總結當下判斷，只能說：升市可重來，但結構一旦改變，世界不會回到原位。決定置業前，值得先想清楚——你所押注的是一段行情，還是一個時代。
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