美國議息｜中原按揭王美鳳：料美息今年仍有下調空間本港按息3.25%將橫行一段時間

美國聯儲局凌晨宣布2026年首次議息結果，維持聯邦基金利率於3.5厘至3.75厘不變，符合市場預期。具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率（P）於5%不變，預料其他銀行將陸續跟隨。

料今年港P維持不變處最低水平

中原按揭董事總經理王美鳳表示，本港最優惠利率P已返回加息前最低水平，一般活期存息亦已返回零水平，銀行基本上不會單邊減P的情況下相信減P周期已完成，料今年最優惠利率P維持現有處於最低水平，P不變但年內港元拆息HIBOR有機會有所回落，5月份美國即將有新聯儲局主席上任，值得留意繼任者是否推動偏向較寬鬆政策延續減息，但預期今年美息仍有下調空間，美息續降有利本港拆息進一步回落，雖然拆息回落步伐料溫和，本港以H按為主流的實際按息仍會處於封頂息水平3.25%一段時間，但年內拆息將有所回落有利銀行紓緩資金成本，在今年樓市向好銀行按揭取態積極時期，拆息回落有利推動銀行增加按揭優惠。

HIBOR拆息跌至什麼水平促使H按息跌穿封頂息

王美鳳指出，息率不變下目前按息主要維持於3.25%，較2024年9月減息周期前的4.125%已累積回落0.875厘，現水平已低於30年平均按息(約3.78%)，月供減幅達一成，對置業及供樓人士而言，供樓負擔已大幅紓緩。按照現時市場H按計劃(H+1.3%; 封頂息P-1.75% P:5%)，倘若1個月拆息跌至低於1.95%，按息便會跌穿封頂息而進一步下降。去年9月美國重啟減息，至年底減息共三次，本港1個月拆息由去年10月平均達3.5%降至今年1月份暫時平均為2.78%，今日為2.65%，港元拆息已有所回落但與1.95%仍有距離，除非本港資金流向出現變化，否則需待美息下跌推動港元拆息進一步回落。

美減息周期已累減2厘

中原按揭董事總經理王美鳳指出，基於美國在是次減息周期已累減2厘，美息已返回現為3厘多中性水平，加上近月美國經濟數字較穩定，故此一如去年底美國聯儲局已表明會先暫緩減息步伐，而未來息率調整取決於經濟就業及通脹數據。

然而，亦得留意鮑威爾主席任期於今年5月屆滿後，繼任者是否推動偏向寬鬆政策支持延續減息 ; 觀乎美國經濟形勢，預期美國今年仍會進一步減息，美息年內仍有下調空間。

偏低息率持續有利支持已靠穩重拾升軌的樓市繼續向好

王美鳳表示，料今年樓市發展持續向好，市場信心增強，聖誕新年假期後踏入1月份，一二手交投氣氛旋即熱鬧，交投暢旺，現時按息處偏低水平，加上一般存息歸零，推動資金尋出路尋求較好回報。目前樓宇的平均租金回報達3.5%，高於按息3.25%，樓價追落後回升潛力亦大，加上股市繼續造好帶動套股換樓尋求穩定回報意欲亦增，這些利好因素在今年延續，料可繼續推動樓市交投，並鞏固樓市處於上升軌道。

王美鳳表示，自2024年9月起，銀行已加快先後5度減P，隨着銀行下調最優惠利率（P），H按封頂息率（以P按為基準計算）亦同步下降；市場按息已由2024年9月時之4.125%下跌至目前為3.25%，累積減幅達0.875厘，令新按及供樓人士的供款負擔得以大幅舒緩。

舉例，以貸款額100萬元、30年期計算，按息由去年4.125%降至現時3.25%計，每月供款由4,847減至4,352元，每月供款大幅減少495元，減幅達10.2%。

若以目前新造按揭平均按揭額約450萬元、同樣以30年期計，經歷5次累計減息後，每月供款由21,809顯著減少至19,584元，每月節省2,225元，減幅同樣達10.2%。累計減息有效幫助供樓人士及置業上會人士減輕負擔，最低每月入息要求亦由43,618降至39,168元，門檻大幅降低4,450元（或10.2%）。