樓價瘋漲央行加息雙重夾擊日本罕爆加租潮東京覓平盤要識揀區

【海外樓市】

日本樓價持續瘋漲，升浪更已蔓延至租務市場，當中單身公寓及家庭公寓租金已年升一成，有數據更指，「屋租佔收入負擔比例」已飆升至近五成。然而在日本加租潮下，專家指東京23區中，仍有3,000港元以下的平租盤，當中不乏來自東北的足立區。

撰文：Wendy全球樓行

東京23區樓價升37% 租金漲13%

日本不動產調查公司東京KANTEI數據，2025年12月東京23區整體二手住宅樓價連續第20個月上漲，每70方米公寓按季上漲 4.1%，按年更急升37.1%，達1.196億日圓(約611萬港元)，如以都道府縣劃分，東京都二手公寓價格按季上漲4.8%，至1.0247億日圓(約524萬港元)，為自2002年有統計以來首次突破1億日圓大關。

樓價不斷上升同時波及至租賃市場，日本房地產網站LIFULL的數據顯示，去年5月東京23區的單身公寓平均租金已升至11.7萬日圓(約5,980港元)，按年上漲高達13%。地產資訊服務公司athome數據指出，單身公寓方面，東京都23區連續第18個月創下新高。

租金佔收入比例飆至45.5%

單身公寓已升至逾10萬日圓，二人以上的家庭公寓亦不遑多讓，athome數據同時指出，2025年11月東京23區，面積50至70方米的標準家庭式公寓，租金按年急增一成，平均租金增至251,446日圓(約12,846港元)。國土交通省數據指，2025年11月東京23區，以二人以上的打工家庭為例，其「屋租佔收入負擔比例」已飆升至45.5%。過去10年一直保持在35%至40%之間，但進入2025年之後持續上升。

Sakura Japan & Sakura Global創辦人張明珠表示，日本租務市場在過去，長期以波動極小、法律偏向保障租客見稱，業主極難隨意加租。然而，租屋市場近年亦要面對加租的壓力。總務省數據顯示，東京都區部(東京23區)在2025年12月租金按年上漲2%，租金升幅2%是自1994年以來，時隔31年首次見到的升幅。

張明珠坦言，現時東京隨便一間新樓或二手樓都已炒至「億元」的天價，普通打工仔很難買樓，只能被迫轉向租賃市場，令租賃需求進一步大增。加上日本央行將利率上調至0.75厘，為30年新高，亦令持有物業的成本大幅上升，業主為了維持回報率，不得不將維修費、人工費上漲以及貸款利息成本全數轉嫁給租客。

東北部足立區平租 3千有找

不過她表示，東京23區仍有平租地區，惟通勤時間較長。當中最平租非東北部的足立區莫屬。她指，該區鄰近埼玉縣，租金十分相宜，其中位於足立區的JR綾瀬駅為一個性價比高、生活機能不俗的住宅區，適合預算有限的上班族及留學生。該站尚算交通便利，有JR常磐線與地下鐵千代田線交會，直通市中心，不過上班族就要每天忍受往返中央區通勤時間近3小時。

她舉例指，位於北綾瀬站的中川有39年樓齡單幢物業，有1樓1k(Kitchen)開放式單位，面積約218方呎，租金5.5萬日圓(約2,809港元)，十分相宜，步行至常磐線龜有站約7分鐘。另一個平租之選是位於東綾瀬公園，樓齡37年單幢物業，同樣是1k開放式單位，位處5樓，面積約240方呎，租金5.6萬日圓(約2,861港元)，租金亦很相宜，步行至綾瀨站約12分鐘。