海外樓市｜拆解杜拜樓市火熱之謎！三大資金湧入按揭成本要留意

近年社交媒體不時出現杜拜買樓廣告，標榜「8%高回報」、「買樓送簽證」，過去2、3年在不少地產中介及網上投資群組的推波助瀾下，杜拜彷彿成為全球資金避風港。過去一年，杜拜物業成交金額更達逾萬億港元，創新高。有業內人士指，除非想擁有另一國家的居留身份，否則持有杜拜物業成本極高。

撰文：Wendy全球樓行

住宅成交額升26% 去年啟動首置計劃

根據中東房地產平台Property Finder發布的《2025年房地產市場年度回顧》報告指，過去一年杜拜樓市表現強勁，主要受惠超過20萬外來人口的淨流入，住宅成交額按年上升26%，成交總額達3Single Imageaddexpandmore-dots Highlightedit48-05.jpgOriginal: 1039 × 712 desktop crop: 1037 × 712Edit infodownloadcroptrashmore-dots Alt Text CaptionWatermark check Image Width*創紀錄的6,820億迪拉姆(約1.45萬億港元)，整體樓價亦升8%。另外，隨阿聯酋「黃金簽證」及長居政策普及，杜拜政府推出「首期買家計劃」(FTHB)，2025年買賣盤的搜尋率升至49%。單是過去半年，已有超過2,000名居民透過首置計劃入市，成交額逾32.5億迪拉姆(約68.5億港元)。

杜拜首置計劃於2025年7月正式啟動，協助本地居民及外籍人士從租屋過渡到上樓，提供新項目優先購買權、優惠價格和靈活的按揭貸款方案，不過申請人士須符合相關資格和入息要求，例如阿聯酋國民最低工資為10,000迪拉姆(約21,282港元)。外籍人士則為15,000迪拉姆(約31,924港元)，且必須在阿聯酋工作至少3年，其中至少1年在目前職位。首置計劃除了更靈活的按揭貸款方案，部分樓盤甚至提供五至八成按揭，以及低至每月1%樓價付款計劃。

杜拜政府將「黃金簽證」門檻大幅降低，對於尋求「第二身份」及資產保值的富豪具吸引力。(資料圖片)

高資產族避險幣圈新貴大手掃貨

有業內人士指，以往在杜拜置業者，多為長駐當地商人或外派人員，但近年買家結構出現根本性變化。目前進入杜拜樓市主要來自三類人，第一類是避險的高資產族群。隨著地緣政治不穩，不少中國、俄羅斯、台灣、香港等富豪急於將資產配置海外。杜拜政府適時將「黃金簽證」門檻大幅降低，從原本須投資1,000萬迪拉姆(約2,128萬港元)，降至200萬迪拉姆(約425萬港元)，即可讓買家及直系親屬獲得10年居留權。這對於尋求「第二身份」及資產保值的富豪具吸引力。事實上，今輪升市始於2022年俄烏戰爭爆發，歐美制裁導致俄羅斯富豪將巨額資金轉移至杜拜，推高當地豪宅市場。不過他坦言，這種依賴外來熱錢的市場結構，抗跌風險有限。

第二類則是「幣圈新貴」。他指，隨著比特幣在2024年的大升浪，持有大量虛擬貨幣的投資者急須套現。由於杜拜政策開放，允許直接以加密貨幣進行物業交易，杜科成為理想的「套現天堂」。他透露，曾有買家一次過以虛擬貨幣掃入8間套房，全家藉此獲得黃金簽證，而該買家甚至從未踏足杜拜。

第三類則是散戶。眼見自己本地的樓市疲弱、租金回報低，部分小投資者被網上「又新又豪」且聲稱高回報的廣告吸引，希望藉此「錢搵錢」，當然不乏來自中國、香港、台灣的散戶買家。

中介高回報招徠惟扣除雜費淨收益僅3%

他表示，不少中介在銷售時宣稱杜拜樓市有8%至10%的租金回報率，但中間亦有不少購買成本，例如買家須支付樓價4%的杜拜土地局註冊費(DLD Fee)、按揭貸款登記費及多層中介費。在持有期間，出租須支付託管費、物業管理費等。他表示，杜拜市中心一至兩房的實際租金收益率約為5%，扣除各類雜費後，淨回報可能僅剩3%左右，與廣告宣傳相差甚遠。

另外，若非首置，外國人按揭融資難度較高。香港人習慣「首期兩三成」，但在杜拜，銀行通常只借給外國人50%，且按揭利率甚至高達5%以上。若是購買樓花，通常在交樓前就須支付給發展商高達60%的樓價。這意味著投資者需要極充裕的現金流，槓桿效應大打折扣，資金壓力遠超預期。