2024-12-23 08:00:00

2024大事回顧｜全面撤辣、減息、樓價22年最長跌浪邊件大事令你印象最深刻？

2024年進入尾聲，在最後倒數時刻，今年有甚麼樓市大事令你印象最深刻？

樓市全面撤辣

2023年10月《施政報告》公布「半撤辣」，惟業界形容救市方案屬「半桶水」，對刺激樓市幫助不大，樓價續跌逾5%。相隔4個月後、即今年2月底公布的《財政預算案》再有利好樓市消息，就是政府宣布全面撤辣，取消實施超過13年、俗稱「辣招」的樓市需求管理措施，包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及從價印花稅(DSD)，樓市重回2010年前沒有任何辣招年代。撤辣一出，樓價一個月反彈約2%。

一手單月賣4200伙創紀錄

撤辣效應刺激樓市，出現違久了的內地客、投資者、大手買家，甚至以公司名義入市的買家紛大舉入市，住宅市道急速升溫。今年3月份，一手市場成交量升至近4,200宗，較2月約275宗急升14倍，創1998年11月錄約6,300宗後、近25年半以來按月新高。單計撤辣後首兩星期，出現最少92組大手客掃貨，共購入約275伙，佔同期一手成交量近15%。

受制於息口高企，以及發展商減價促銷手頭上一手存貨，全面撤辣政策所帶來的正面效果亦逐步消散。至8月份，一手成交量跌至約500宗，較撤辣後高位回落近九成。

減息周期啟動

樓市回復平靜，直至今年9月份，美國宣布大手減息0.5厘，為2020年以來、疫後首次減息，本港亦進入減息周期。美國迄今已三度減息，累減達1厘，本港銀行減息次數更與美國睇齊，累減0.625厘，市民實際供樓按息降至3.5厘，以貸款額500萬元計，每月可慳近1,800元。銀行減息後，香港樓市有機會出現另一次「轉角」情況。

按揭成數上限增至七成

由於樓市已全面撤辣，大家都認為政府在不可能再在短期內推出新救市方案，但在10月公布的《施政報告》，再次出現驚喜。特首指考慮到最新經濟及金融環境，即日起放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。非住宅物業的兩項上限，亦調整至同樣水平。

優化投資移民政策利豪宅

《施政報告》同時宣布優化「新資本投資者入境計劃」，即日起容許投資住宅物業，物業成交價須為5,000萬元或以上，投資於房地產獲計算入投資總額上限為1,000萬元，相信有利豪宅市場表現。中原樓市大數據顯示，今年以來一、二手市場暫錄得173宗樓價5,000萬元以上大額成交登記，超越去年全年171宗，亦為2021年錄250宗後的3年新高。

樓價連跌3年 22年首見

大家應該感受到租樓愈來愈貴，樓價與租金背道而馳情況加劇。政府大力輸入各項專才，帶動住屋需求，租金急升。中原城市租金指數已連升兩年，累升近7%，較2018年8月歷史高位僅低3.7%。相反，反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，今年再跌逾6%，與2021年歷史高位低約28%。值得留意的是，CCL已連跌3年，為2002年以來、22年最長跌浪。

發展商「蝕本價」去貨

近年發展商多方面積極「去庫存」，新盤多以貼市價或低於二手價開售，甚至以「深水炸彈價」、「撈底價」、「平過居屋價」、「蝕本價」等銷售手法吸引買家，成功激活一手氣氛。2024年整體一手市場錄得逾1.54萬宗成交，全年料近1.6萬宗，較去年全年約1.07萬宗增加五成，屬3年高位。相信明年發展商仍採取求量不求價策略，達至加快去貨效應。

啟德新盤超額141倍創一手例後紀錄

數到今年最矚目新盤，非新鴻基地產(016)啟德「地王」盤「天璽．天」莫屬，新地在2018年以251.61億元投得地皮，地價打破全港賣地史上紀錄，每方呎地價17,776元，連同建築成本，預計投資額約400億元，估計每方呎成本價近3萬元。新地首張價單卻以折實平均呎價19,668元推售，平價效應引爆近年罕見的搶購潮，首輪以價單方式發售的204伙，接獲逾2.9萬個認購登記，創啟德紀錄，超額認購更達141倍，為2013年一手新例實施後，首輪超額倍數最多的全新盤。至於首輪發售單位，成功即日沽清。

「億億聲」豪宅今年賣出149伙

今年超級豪宅市場表現突出，錄得149宗、樓價1億元以上買賣登記，較去年全年124宗增加兩成，創3年新高。其中嘉里建設(683)旗下九龍半山龍駒道3號「緹外」，8月份以10.28億元售出院墅A，再度打破歷年九龍區一手豪宅成交價紀錄。該洋房實用面積11,382方呎，連13,174方呎花園、929方呎前庭，呎價90,318元，創項目呎價新高。

10個買家 2個是「普通話拼音」

隨着政府撤銷所有樓市撤辣及全方位「搶人才」，內地客於本港樓市再度活躍，今年每10個買家之中，就有2個屬內地客。中原地產數據顯示，2024年全港暫錄得46,367宗一、二手私樓買賣登記，當中11,207宗的登記買家姓名為普通話拼音，佔比首次升破兩成水平，至24%，並較去年全年6,095宗多逾8成，為2010年錄10,079宗以來、14年來首次破萬宗，涉及成交金額逾1,200億元，同創歷史新高。