中美角力樓市企穩之謎？

美國總統特朗普上台後，將中國塑造為儼如蘇聯時代的冷戰對象，自2018年爆發貿易戰以來，中美雖簽定第一階段貿易協議，可惜角力情況一直未有緩和，若果特朗普成功連任總統，可能令「戰況」進一步拉長拉闊拉深，而置業作自住或投資也是一項中長期的規劃，入市意欲或多或少受這場「戰事」波及，對本港樓市會否構成陰影？

從「戰況」而言，被捲入這場戰事的本港，本土法治遭內地強化和不明朗變化的硝煙籠罩，近期還面對出口受影響，如輸美產品產地來源由「香港製造」改為「中國製造」，雖然本港出口業並非主要經濟支柱，卻可能引發心理影響。首先被波及的，相信非豪宅物業莫屬，因為所涉金額較大，而具備一定財富人士無可避免會考慮，按趨勢調整資產組合，當中包括將固定資產轉為流動資產，方便在有需要時，套現移走資金作避險。

不過，面對全球陷低息環境，套現後藉利息收入提供回報著實不易，即使美國利息自2015年起曾累積加息2.25厘，但於2019年已掉頭減息，而世界其他國家也陸續減息或維持極低息水平。

此外，本港大型銀行最優惠利率普遍維持5厘，拆息也持續低企，利用拆息進行按揭的話，置業所需利息成本佔買賣比重顯著下降，也為持有物業提供助力。

豪宅交投未見湧現

翻查成交紀錄亦顯示，豪宅交投近年未見顯著上升，多少反映中美角力雖存暗湧，在資產回報難有理想出處情況下，投資者或不急於放棄「磚頭」。自2019年1月以來，在價值2,000萬元以上豪宅的一、二手買賣交易表現，除了去年5月成交達451宗，成交額突破216億元外，其餘月份成交宗數介乎逾93至379宗，其中今年8月一、二手豪宅買賣合約登記錄195宗，總值96.64億元，較7月分別下跌33.9%及29.5%，且創4個月新低，反映受新冠肺炎產生的特殊影響更為嚴重。

至於中原城市(大型單位)領先指數於今年9月18日公布的數據為173.83，有關指數反映在本月7至13日的二手私人住宅樓價，比前一周跌0.99%，且連跌兩周，與8月比較則跌2.26%，但仍高於今年最低位，即4月27至5月3日所報171.63。

中原城市(大型單位)指數連升4月

此外，於本月18日，反映7月簽署正式買賣合約時段的二手私人住宅樓價方面，當中中原城市(大型單位)指數報173.99，按月升1.82%，且連升4個月。

隨著新冠肺炎疫情舒緩，交投或轉趨活躍，如9月中後，即堂食限聚令略放寬後，貝沙灣2期5座高層B室海景單位，以4,220萬元連車位易手，平均實用呎價約30,669元。該單位實用面積1,376方呎，建築面積1,690方呎，而原業主持貨17年，帳面獲利3,179萬元，單位升值超過3倍。

數據顯示，貝沙灣於8月平均成交實用呎價約25,695元，比7月跌1.26%，涉12宗成交，而目前放盤叫價介乎1,220萬至2.8億元，放盤呎價介乎23,182至75,574元。

另一個考慮因素是賣家是否急於沽售套現，甚至不惜蝕讓離場，而統計顯示，自2018年以來，二手私人住宅轉手獲利比率最高曾於2018年8月見99.4%，最低曾於當年11月見97.1%，之後已見回升，直至近月仍錄逾97%，反映損手宗數沒有顯著惡化。

二手獲利沽貨比例續高企

至於成功獲利出售比例續高企，或多或少與樓價累積一定升幅外，市場可能逐漸適應中美角力，特別是近期兩國「戰場」由經濟轉向軍事等範疇，因而未見產生恐慌性拋售，但需留意戰事暫未見結束跡象，尤其是美國續可能對香港出「重拳」，例如在使用美元交易方面設限等，而美國公司在港生意發展前景也牽動經濟環境，故樓市難免受到這些不明朗因素困擾。

資料來源：中原地產