地產
2022-03-25 18:00:00

千萬居屋王疫市能否企穩?富榮花園估值跌穿1000萬

分享:
千萬居屋王疫市能否企穩?富榮花園估值跌穿1000萬

近年來不少居屋的造價比很多私人屋苑更高,例如「千萬居屋王」的黃大仙富強苑、鰂魚涌康山花園、大角咀富榮花園等就屢次刷新「居屋王」的成交價。不過在疫市底下,這些「千萬居屋王」的估價是否能穩居高位,抑或隨大市下瀉?

 

以前住公屋會被戲稱為「屋邨仔、屋邨妹」,但近十幾年樓價有升無跌,大家的價值觀亦有所轉變;月付千多元租金就有瓦遮頭的公屋住戶,變成贏在起跑線的幸運人士,租金低儲夠錢又可用公屋換綠表抽新居屋、綠置居或買二手居屋,樓價平一截又有政府擔保,相比花幾百萬買不足200呎新盤劏房的業主,絕對住得更加舒適。 

近年樓價急升帶動居屋身價上升,加上白居二在2018年恒常化,居屋成交量已連升3年,帶契居屋業主身家大漲。2021年,居屋二手成交多達6,958宗,按年大增41%,創出十年新高;整體成交金額更升43%、達372.57億元,更創下1996年有紀錄以來新高,平均每宗成交價高達535萬。去年更有6宗千萬居屋成交,改寫十大居屋身價榜,居屋王由黃大仙富強苑於去年5月,以1,100萬打破鰂魚涌康山花園1,088.8萬的紀錄,一舉成為全港最貴居屋。 

 

雖然冠軍寶座被奪,但康山花園以5宗破千萬成交入榜成為大贏家,大角咀富榮花園亦有4宗成交上榜,而香港仔雅濤閣去年7月,以1,065萬首度入榜進佔殿軍。究竟四大千萬居屋盤有何秘密武器,今年又是否有力再創新高? 

adblk6

1.黃大仙富強苑 

 

全盤6座的富強苑,樓齡介乎29至31年之間,共提供1,370伙,實用面積由402至645呎,補價折扣率由28至49%不等。榮登全港最貴居屋的單位在E座,屬最大的3房間隔,實用645呎;由於單位為鳳凰樓層,且屬單邊,一邊望向聯合道公園及九龍塘市景,另一邊則遠眺山景,景觀開揚加上開則四正,造就破紀錄成交。

黃大仙富強苑-house730

黃大仙富強苑-house730

富強苑最大優勢是鄰近港鐵樂富站,與超級轉車站鑽山石僅距兩站,交通網絡便利之餘人流又不會逼爆。區內有領展旗下大型商場樂富廣場,食肆、超市、街市一應俱全。雖然居屋不似私樓設會所,但由富強苑步行數分鐘,即可到達聯合道公園、樂富公園或摩士公園,平日不少人愛在此晨運及跑步,公園內分別設有網球場、足球場、山坡步道及體育館等康體設施。

 

金匯地產分行經理梁永基指,富強苑交通方便,居住環境理想,業主都傾向自住,現時自由及居二市場放盤分別7及15個。自由場放盤兩房叫價由598至710萬元,三房則由800至1,100萬元;第二市場兩房叫價則由490至660萬元,三房介乎550至900萬元之間。梁永基表示,富強苑樓齡較舊,綠表按揭首期高達40%,供款年期僅13至15年,對綠表客來說較難負擔;相反自由市場則有區內分支家庭追捧。不過,近月因疫情影響民生經濟,買賣雙方都較為觀望,他估計要待新居屋塵埃落定,以及經濟復蘇後,成交才有所突破。

 

2.鰂魚涌康山花園 

 

私人參建居屋康山花園,是唯一港鐵上蓋居屋,為藍籌屋苑康怡花園第2期發展項目,坊間認為兩者質素接近。去年康山花園共錄4宗千萬成交,其中8座中層F室,592呎3房間隔,以1088.8萬元賣出,打破2020年中同類單位1,065萬元舊紀錄,呎價近$18,400,位列居屋身價王亞軍。

鰂魚涌康山花園-house730

鰂魚涌康山花園-house730

康山花園1987年入伙至今35年,10座共2,180伙,實用面積由431至592呎,補價折扣率由33至51%不等。地理上,康山花園夾在兩大藍籌盤太古城及康怡中間,雖然景觀不及兩者開揚,但卻盡用兩個大型商場—太古城中心及康怡廣場,開餐、購物應有盡有;步行10分鐘內能到達鰂魚涌市政大樓及鰂魚涌公園,康體設施齊全。交通選擇除港鐵太古站外,對出的英皇道有多條巴士、小巴綫及電車站,方便程度爆燈。不過,康山花園開則為鑽石廳,三房戶細房及兩房戶廚房均呈鑽石形,傢俬擺位要花更多功夫,未必人人喜歡。 

 

康山花樓現時有50餘個放盤,由於樓齡高已補價單位較多,自由場放盤量有38個,兩房叫價由710至948萬元,三房則由940至1,150萬元;第二市場放盤則只有16個,兩房叫價由480至630萬元,三房介乎698至800萬元之間。中原地產首席分區經理楊文傑表示,康山花園樓價較康怡花園有10% 折讓,外貌質素又接近,對區內上車客有一定吸引力,造就屋苑近年屢現破頂成交。相反在居二市場因樓齡高,銀行審批按揭要求嚴緊,買家須支付40%首期,還款期亦低於20年,令綠表客較難預算,寧願跨區揀樓齡較新的居屋。

 

    楊文傑指,近期疫情嚴峻下,整體睇樓量大跌,買家轉趨觀望;加上今年新居屋位置理想,綠表客都有意入表大抽奬,預期上半年康山花園成交價量都會橫行,要待第三、四季才有望突破。

 

3.大角咀富榮花園 

 

除了富強苑,九龍區另一居屋王非大角咀富榮花園莫屬。位處西九龍填海區的富榮花園樓齡23年,有18座共3,908伙,實用面積由431至592呎,補價折扣率由33至52%。富榮花園早於2018年7月已錄逾千萬成交,17座中層A室,592呎3房單位以1,065萬賣出,震驚市場;紀錄維持近兩年,才被康山花園打破,至今排在第四位。

​​​​​​大角咀富榮花園-house730

​​​​​​大角咀富榮花園-house730

相比康山花園及富強苑,富榮花園樓齡較新,而且位處新晉豪宅區奧運站,與柏景灣為鄰,附近設有大型商場奧海城,亦有較貼地的富榮商場及海富商場,生活便利。交通上除鄰近奧運站享港鐵優勢,亦有多條巴士前往港九新界多區。雖然富榮花園單位以樓景為主,但亦有部分單位可遠眺油麻地避風塘,而且單位開則方正實用;加上屬於31名校網,有油麻地天主教小學(海泓道)、嘉諾撒聖瑪利學校、循道學校等名校,深受家庭客歡迎,造就九龍居屋王地位。 

 

雖然富榮花園有近4,000伙,但現時只有80多個放盤,當中居二市場佔70個,兩房位叫價560至700萬元,三房由660至890萬;自由市場僅12個放盤,兩房叫價800至920萬元,三房由960至1,100萬元。中原地產分行經理蘇俊賢表示,富榮花園以用家為主,放盤量一向較少,放盤價亦硬淨。他指富榮補價後單位動輒近千萬,而且按揭年期不及私樓長,加上周邊的柏景灣、維港灣等有業主因市況淡靜而減價,與富榮自由市場價相差不遠,相信買家傾向揀選私樓,富榮年內再創新高機會不大。

 

4.香港仔雅濤閣 

 

2001年年底入伙的雅濤閣,是港島區樓齡最新的居屋屋苑,屬私人參建居屋,提供4座共1,540伙,實用面積由422至591呎。去年7月,1座極高層A室591呎三房,以1,065萬元成交,呎價高達$18,020,與富榮花園並列居屋王殿軍。雖然自由市場價排第四,但雅濤閣在居二市場是一哥,去年2月1座高層D室3房單位,以875萬於居二市場售出,呎價高達$15,194,至今未被打破。 

adblk7
香港仔雅濤閣-house730

香港仔雅濤閣-house730

雅濤閣位於黃竹坑深灣道,前排是樓層較矮的船廠及水警基地,大部分單位坐擁香港仔避風塘廣闊海景。2016年底南港島線通車後,令以往主要靠香港仔隧道出入的隔涉地區大變身;由雅濤閣步行10分鐘內能到達黃竹坑站,交通大幅改善加上無敵海景,造就身價節節上升。不過,雅濤閣欠缺商場配套,食肆商鋪要搭車到香港仔中心;最快要待明年黃竹坑站上蓋大型商場THE SOUTHSIDE落成,才能成為交通、配套、景觀皆優的全面居屋王。 

 

樓齡較新的雅濤閣放盤集中在第二市場,佔整體放盤量逾90%,36個放盤中,兩房叫價由580至698萬元,三房由688萬至900萬元;自由市場放盤僅3個,叫價由 1,000至 1,100萬元。中原地產市務經理吳銘烽認為,樓齡新絕對是雅濤閣最大優勢,因仍未過房委擔保期,綠表客首期低至5%,近期查詢按揭年期達23年,買家在首期及供款上較有預算。他指去年8月的千萬成交,原業主早於10年前已完成補地價,但據了解近年兩房補價額達300萬以上,按此推算三房補價額將逾400萬,補價後樓價較海怡半島更貴影響吸引力,相信今年自由市場再創新高機會不大。

 

吳銘烽估計,今年新居屋抽籤後,將有向隅綠表或白居二客重投居二市場,而明年落成的大型商場「THE SOUTHSIDE」將令雅濤閣看高一線,有望帶動其居二價再創新高。

 

根據今年3月中的銀行估價,往年的「千萬居屋王」估價大多錄得跌幅,其中屬富榮花園17座中層A室跌幅最大,約跌了9.8%,只有雅濤閣1座高層A室的估價有升幅,升了約5.6%。去年的「千萬居屋王」榜首富強苑E座高層4室的估價輕微下跌,比2021年的 成交價低了50萬元,約跌了4.5%。而亞軍康山花園8座中層F室的估價亦有微微跌幅,季軍康山花園2座高層F室的估價則維持不變。

 

作者: HOUSE730智能搵樓平台

adblk8

立即更新/下載AM730手機APP 體驗升級功能

全新會員積分獎賞計劃 打開App進入會員專區體驗升級功能