2024-01-27 20:00:00

去年公屋銀主盤存量升逾五成增幅大過私宅總存量256伙｜樓市數據

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，去年第四季私人住宅銀主盤存量增長放緩，惟同期公營房屋銀主盤存量卻加速增長。截止上月，私人住宅銀主盤存量有196個，第四季按季只增加19個，增幅比第二季26個及第三季35個為少。而公營房屋銀主盤存量有60個，第四季急增14個，增幅比第二季5個及第三季4個明顯為多。

按年方面，去年公營房屋新增銀主盤的上升幅度大於私樓，公營房屋升幅達187%，私人住宅則升169%。但公營房屋銀主盤售出比率卻低於私樓，公營房屋只售出46%，私人住宅售出53%。因此導致公營房屋銀主盤存量大升逾五成，由前年底的39個上升54%至去年底的60個，而私人住宅僅升約三成，由前年底的154個上升27%至去年底的196個。公營房屋銀主盤存量比例亦向上升穿兩成，按年升3個百分點，去年底錄23%，同期私人住宅存量比例則跌破八成，去年底錄77%。

新界區新增銀主盤增幅最顯著

分區方面，去年私人住宅及公營房屋新增銀主盤均以新界區的增幅最顯著，私人住宅新界區升181%，公營房屋新界區升400%，較同類型港九市區的升幅(介乎100%到175%)為高。

惟私人住宅及公營房屋新界區銀主盤的售出比例少於五成，分別錄49%及40%，同類型九龍區售出比例為三區中最高，達六成。故此私人住宅新界區存量按年升43%最多，存量比例亦升4個百分點至39%，而九龍區存量只升11%最少，比例下跌5個百分點至36%。公營房屋新界區存量急增200%，存量比例上升24個百分點至50%，而九龍區存量減少19%，比例大跌26個百分點至28%。

公屋存量集中於500萬或以下放盤

在私人住宅中，價值500萬元或以下及500至700萬元新增銀主盤的增幅高達兩倍以上，分別升222%及221%，其他價格類別升幅均少於兩倍。售出比例以500萬元或以下最低，只有42%，500至700萬元錄60%為次高。以致500萬元或以下銀主盤存量按年急增85%，升到去年底錄得的76個，存量是各價格類別中最多，存量比例亦上升12個百分點至39%。去年底私人住宅銀主盤存貨最少的是1,000至2,000萬元放盤，僅有23個。

在公營房屋中，銀主盤存量主要集中價值500萬元或以下放盤，500至700萬元及700至1,000萬元的數量極少。2023年公營房屋500萬元或以下新增銀主盤錄54個，上升180%；同年售出37個，售出比例為44%；去年底存量錄47個，按年升57%，存量比例錄78%，微升1個百分點。

私宅銀主盤最高成交單位減價售出

去年私人住宅銀主盤放盤價最高的是九龍站君臨天下2座高層B室，實用面積1,147方呎，原業主於2011年以4,200萬元買入，其後銀主ICBC於2023年5月以5,300萬元放盤，最終成交價為5,310萬元，輕微略高於放盤價。另外，放盤價最低的是深水埗福華街114號中層A室，實用面積210呎，原業主於1993年以40萬元買入，其後銀主大新於2023年5月以200萬元放盤，最終成交價為168.5萬元，低於放盤價。上述2個業主均在早年購入單位，並趁物業升值時將物業不斷加按套現，惟近年利息上升，加上樓價調整，業主無力償還供款，導致物業淪為銀主盤。