2021-12-22 12:30:00

工商市況｜前景看好！中原料明年工商舖成交按年升逾10%

新冠肺炎疫苗推出近一年，接種人口陸續增多，港府積極於防疫及經濟取平衡，至新近中港通關終有初步消息。同時，受惠於多項利好政策下的工商舖市場百花齊放，繼有工商舖投資經驗的買家重投市場，更有不少新晉買家趕入市，令今年工商舖交投量對比過去兩年皆見升勢。中原(工商舖)董事總經理潘志明指，據中原(工商舖)統計，2021全年暫時錄得約6,690宗工商舖買賣成交，對比去年多出約56%，比2019年亦上升約35%。成交金額同樣錄得升幅，今年暫有約1,416.97億元，按年增多約83%，較2019年亦見約25%增幅。他續指，大手成交表現都見理想，2021年暫錄得約165宗大額成交個案，涉及總金額約934.74億元，比2020年分別上升約1.11倍及82%。

潘志明表示，今年施政報告內提及的「北部都會區」發展概念最具影響及前瞻性，加深香港與深圳的經濟交流及交通聯繫，預計隨著北都發展，估計整個都會區將可容納250萬居住人口以及提供65萬個工作職位，尤其目標重點發展創科產業，自然帶動工商舖物業投資價值。相信會以工商物業先行，以至農地、棕地亦會受關注。受到消息帶動，位於厦村邊緣多幅農地及綠化帶地皮率先於11月以約1.854億元易手，可見實力投資者已早著先機出手。同時，政府亦表明日後會把部份政府設施選址在北部都會區，預計可吸引其他企業進駐設立辦公室；而人口增加亦有利本土消費，刺激對商舖需求。

展望2022年工商舖市況，潘志明預測將會量升價穩，分區表現亦見各有參差。北部都會區效應將會延續至明年，預料工廈及舖位市場受惠最大。同時，工廈亦受惠於活化政策延長，以及政府研究降低拍強門檻所影響，預料全幢或大型工業項目會繼續獲支持，當中以新界北等地的工廈會應聲受惠；而舖位市場亦會受惠於北部都會區概念，令新界區及非核心區舖位跑贏大市，走勢全面看好，而核心區則受吉舖數量而影響，預料需要待一段時間消化才告回升。整體而言，工商舖市場前景仍見亮麗，預料來年交投量將會進一步回升至約7,500宗水平，而買賣成交金額則會上升至1,550億元，預料全年會平穩，升幅在10%內，租金走勢亦見向好，預料整體會有10%升幅。

核心區舖空置率改善

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，據中原(工商舖)資料顯示，截至12月20日，全年總計錄得約1,700宗舖位買賣成交，涉及總金額約470.32億元，對比2020年分別增加約56%及78%。今年舖位成交價量明顯比過去數年回升，宗數為2017年後新高，金額亦較2019及2020年大幅遞增。

黃偉基指，租賃市場同見回升趨勢，今年暫時錄得約5,069宗舖位租賃成交，按年多出約5%，計及整個12月將會超越中原有紀錄(1999年)以來新高的2017約5,070宗，充分反映舖租市道氣氛暢旺；而總成交金額則暫錄得約5.62億元，比去年上升約18%，同時亦較2019年為高。商戶對租舖開業信心增加，以核心區舖最受歡迎，租客步伐轉積極，更帶動核心區舖空置率改善，如中環區11月份舖位空置率錄得約14.29%，銅鑼灣則為4.95%。

他分析指，面對新變種病毒Omicron，但隨著疫苗接種人口陸續增加，加上配合消費券效應，再加上通關在即，料舖位市場將會轉勢回升，未來舖價調整空間會慢慢收窄，因而吸引不少實力投資者加快入市步伐。租賃市場將會持續暢旺，市面上不少業主及發展商把旗下的一線優質地段盤源招租，個別更為旺市罕有巨舖，且個別租金叫價更見克制，因而令部份實力商戶提早部署，以相宜租金落戶黃金街道。預測2022年舖位市況會持續旺勢，租務成交可望再創高峰至5,500宗，而買賣宗數會有2,000宗，涉及金額約500億元，而全年舖位價格可望會平穩向上至10%。

工廈成交價量遠超過去兩年

工商物業因呎價低水及活化工廈政策等利好因素而備受追捧，加上全幢工廈成交持續湧現，進一步推高工商市場熾熱氣氛。中原(工商舖)工商部董事郭楚華稱，2021年暫錄得約3,894宗工廈買賣成交，涉及總金額約571.71億元；對比去年呈價量齊升之勢，宗數飆升約61%，金額則倍增約1.6倍。同時，今年成交量對比2019年同樣價量齊升，宗數遞增約28%，金額則上升約41%。租賃方面，全年總計暫錄得約9,227宗租務成交，宗數較上年略減約7%；而成交金額則見升幅，今年錄得約3.13億元，按年升幅約19%。

郭楚華續稱，本年度暫時已錄得約24宗全幢工廈成交，為2014年後新高記錄，反映發展商及財團對大型工業項目信心十足。他預測，雖然變種病毒來襲，但工商物業一向抗壓力強。施政報告又為工廈市場帶來多項利好消息，許多傳統工業區正逐步轉型，擁有巨大投資潛力的工廈物業會續受追捧，帶動工商市場前景樂觀。由大額全幢工廈至中小額的新式工作室，包攬不同類型買家的投資意向，預測2022年工廈買賣宗數及金額會有10%至15%升幅，而租務宗數亦會突破10,000宗水平，租金升幅約10%。

預測2022年工廈買賣宗數及金額會有10%至15%升幅，而租務宗數亦會突破10,000宗水平，租金升幅約10%。(資料圖片)

九龍甲廈吸引投資者入市

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，今年暫錄得約1,096宗寫字樓買賣成交，總成交金額約374.94億元，按年分別升約43%及29%；宗數為2019社會事件及2020新冠肺炎後首度破千宗水平。租賃市場方面，2021年暫時有約6,541宗寫字樓租務成交，對比去年增加約24%；總成交金額則錄得約6.95億元，亦比2020年上升約23%。與買賣走勢相似，今年成交宗數亦是自2019及2020年後再度衝破6,000宗水平，租務氣氛都有好轉跡象。

陳雁樓指，2021年全年港九指標商廈買賣個案暫錄得72宗個案，當中九龍區表現較佳，佔41宗成交，遠超出去年約15宗水平，相信由於九龍甲廈呎價較相宜且質素又見不俗，因而吸引投資者入市。而租賃表現就較疲弱；而今年港九指標商廈暫共錄得約570宗租務個案，走勢一般，令各核心商業區空置情況難以改善，港島區11月整體甲廈空置率為10%，比今年1月上升0.58個百分點，當中中環最新空置率錄約8.03%，比年初亦升0.86個百分點，金鐘11月空置率則為9.43%，持續徘徊於8%至9%水平。

他估計，2022年全年會錄得1,200宗水平，成交金額會達400億元，買賣價則會有5%至10%上調空間，而租務成交量則料會有6,500宗水平，而受到高企的空置率拖累，料租金僅會有0%至5%升幅。